Voor een Spaanse hypotheek laat de bank je woning taxeren. Wat dat rapport inhoudt, hoe de waarde wordt bepaald en wat er gebeurt als het taxatiebedrag net te laag uitvalt.
Bij onze eigen aankoop in Calella de Palafrugell kwam de eerste taxatie €1.000 onder de grens uit die de bank voor de financiering hanteerde. We moesten het taxatiebedrijf om een herziening vragen. Gelukkig ging dat binnen 48 uur.
We hadden het arrascontract al getekend. De sluitingsdatum stond vast. Op papier ging het om €1.000. In de praktijk ging het om de vraag of de hypotheek door kon.
Sindsdien kijken we anders naar taxaties, en adviseren we kopers er eerder over na te denken dan ze zelf zouden doen.
Een tasación is een officiële taxatie van een Spaanse woning, uitgevoerd door een door de Banco de España erkend taxatiebureau. De taxateur bezoekt de woning, meet op en stelt een rapport op.
Het rapport bevat twee kernwaarden: de valor de tasación (taxatiewaarde) en de valor hipotecario (hypotheekwaarde). In de meeste gevallen zijn die gelijk aan elkaar. De bank gebruikt de hypotheekwaarde als basis voor de maximale lening.
De tasación is verplicht bij elke hypotheekaanvraag in Spanje en is voor rekening van de koper. De kosten liggen doorgaans tussen de €300 en €500, afhankelijk van de waarde en het type woning.
Bij onze eigen aankoop zagen we de tasación aanvankelijk als een formaliteit. De woning was gevonden. De prijs was overeengekomen. De hypotheek leek op schema.
Pas toen het rapport binnenkwam met een waarde net onder de koopprijs, realiseerden we ons dat de bank op dat moment nog helemaal niet klaar was met rekenen. Tot dan toe was de woning een woning. Vanaf het taxatierapport werd het een getal.
Wat ons verbaasde was niet dat een taxateur een andere waarde zag dan wij. Wat ons verbaasde was hoeveel invloed dat ene getal had. De woning veranderde niet. De koopprijs veranderde niet. Alleen het rapport veranderde. Toch veranderde daarmee direct de financiering.
Achteraf was de taxatie zelf niet het probleem. Het probleem was dat we dachten dat het slechts een formaliteit was.
Een verschil van €1.000 op een aankoop van meer dan een half miljoen bleek opeens relevant. Niet omdat het bedrag zo groot was, maar omdat de bank een minimum had gesteld.
We zaten dicht bij die grens. Zonder dat we het wisten.
De taxateur werkt volgens vaste wettelijke regels. Voor bestaande woningen kijkt hij vrijwel altijd naar vergelijkbare verkopen in de omgeving. In ons geval gebruikte TINSA acht vergelijkbare appartementen in Calella als referentie, met vraagprijzen die flink uiteenliepen. Na correcties voor oppervlak, staat, ligging en bouwjaar leidde dat tot de uiteindelijke taxatiewaarde.
Wat veel kopers niet weten: de bank neemt altijd de laagste van twee bedragen (de taxatiewaarde of de koopprijs) als basis voor de financiering. Valt de taxatie lager uit dan wat je betaalt, dan wordt je benodigde eigen inbreng direct hoger. Hoe banken de maximale lening berekenen bij niet-residenten, lees je in hoeveel je kunt lenen als niet-resident.
Dit is waar het in de praktijk spannend wordt.
Je hebt drie opties. Je kunt het taxatiebedrijf om een herziening vragen, waarbij je aantoont dat vergelijkbare panden zijn gemist of dat correctiefactoren verkeerd zijn toegepast. In ons geval lukte dat binnen 48 uur. Je kunt een nieuw taxatierapport aanvragen bij een ander bureau: dat kost extra tijd en geld, maar is soms de enige weg. Of je kunt de koopprijs heronderhandelen met de verkoper, al is dat in een gespannen markt zelden realistisch.
Wat wij in coördinatietrajecten zien: een verschil van een paar procent is niet uitzonderlijk op de Costa Brava, waar vraagprijzen soms boven het marktgemiddelde liggen. Een herziening is dan de eerste stap, niet meteen een tweede taxateur. Maar een herziening slaagt alleen als er inhoudelijke argumenten zijn: een taxateur past een rapport niet aan omdat de koper een hogere waarde nodig heeft. Het vraagt ook om snelheid, zeker als je arras al lopen.
Een herziening aanvragen lukt alleen als je inhoudelijke argumenten hebt. Dat betekent dat je de vergelijkbare panden in het rapport zelf moet begrijpen. Onze hypotheekdocumenten-checklist laat zien welke stukken bij een hypotheektraject horen, inclusief het taxatierapport.
Voor ons voelde het als één aankoop. Voor de bank waren het twee dossiers.
In Spanje eisen banken bij een hypotheek steeds vaker dat een parkeerplaats als aparte akte wordt gekocht, los van de woning. Dat heeft gevolgen voor de taxatie: beide worden dan apart gewaardeerd, met elk een eigen hypotheekwaarde in het rapport.
In ons geval werden de woning en de parkeerplaats apart getaxeerd. De woning en de parkeerplaats hadden elk hun eigen registratienummer, hun eigen oppervlak en hun eigen hypotheekwaarde. Samen kwamen ze boven de koopprijs uit, maar dat was pas duidelijk nadat het taxatierapport binnen was.
Dit is ook de reden dat de documentatie voor dit soort trajecten omvangrijker is dan kopers verwachten. Twee fincas, twee taxaties, uiteindelijk ook twee hypotheken. Dat werkt door in de notariële kosten, de registratiekosten en de timing van de afwikkeling. Een overzicht van wat banken opvragen staat in onze hypotheekdocumenten-checklist.
Wij coördineren hypotheektrajecten voor internationale kopers in Spanje samen met onze ACI-gecertificeerde hypotheekpartner. Dat betekent onder meer dat we de tasación bewaken: we signaleren vroegtijdig of de taxatiewaarde en koopprijs dicht bij elkaar liggen, en coördineren een herziening als dat nodig is.
Casa Connecta geeft geen hypotheekadvies. Dat doen onze ACI-gecertificeerde partners, die onder Spaanse wet (Ley 5/2019) opereren. Onze rol is coördinatie: het dossier bankklaar maken en de communicatie tussen jou, de hypotheekpartner en de bank stroomlijnen.
Heb je vragen over jouw situatie? Stuur ons een bericht via het contactformulier. We reageren binnen een werkdag.
→ Volledige gids: Spaanse hypotheek voor niet-residenten
Casa Connecta geeft geen hypotheekadvies. Hypotheekadvies wordt verleend door ACI-gecertificeerde partners onder Spaanse wet (Ley 5/2019).
Vragen over je aankoopproces? Mail ons via [email protected]. We antwoorden binnen 24 uur op werkdagen, in jouw taal.
