Een huis kopen in Spanje is goed te doen, ook als je er niet woont. Het proces werkt alleen anders dan veel kopers gewend zijn. Niet de woning maakt het lastig, maar alles eromheen: de bank, de advocaat, de makelaar, de notaris en soms de aannemer. Ieder doet zijn eigen deel, in zijn eigen tempo, voor zijn eigen opdrachtgever.
Niemand bewaakt vanzelf het geheel. Daar gaat de meeste tijd verloren, juist tussen de stappen in.
Deze gids loopt met je mee, van voorbereiding tot eigenaarschap. Per fase zie je wat je beter eerst checkt. Lees alles hier, of neem de editie 2026 mee als pdf.
Wil je dit algemene proces vertalen naar jouw situatie? Dan is het Spain Purchase Plan de logische eerste stap.
De meeste fouten ontstaan niet door slordigheid. Ze ontstaan doordat het Spaanse proces sneller doorschuift dan je verwacht: eerst bezichtigen, dan bieden, dan tekenen. Staat je basis dan nog niet klaar, dan wordt elke stap krapper.
Geen NIE-aanvraag in gang. Geen beeld van wat je realistisch kunt lenen. Geen advocaat in beeld. Dan komt er ineens een woning voorbij waar je een bod op wilt doen. Er moet snel iets gebeuren, terwijl je basis nog niet staat.
Lees de fase →De makelaar vertegenwoordigt de verkoper. Dat is zijn werk. Maar zijn belang en het jouwe lopen uiteen. Een onafhankelijke advocaat is geen extra kosten. Hij controleert de juridische stukken en signaleert problemen voordat je eraan vastzit.
Lees de fase →Tijdsdruk voelt echt. Soms is het dat ook. Maar de Contrato de Arras is het moment waarop je je vastlegt. Tekenen voordat de juridische controle rond is, is het grootste financiële risico in het traject. Een paar dagen voor een check is bijna altijd mogelijk.
Lees de fase →In Catalonië bedraagt de ITP bij bestaande woningen sinds 27 juni 2025 tien procent over de eerste €600.000. Daarboven loopt de belasting progressief op: 11% over het deel tussen €600.000 en €900.000, 12% over het deel tussen €900.000 en €1.500.000, en 13% over het deel daarboven. Notaris, registratie, advocaat en gestoría komen daar bovenop. Bij een aankoop van €500.000 lopen die kosten op tot €55.000–65.000. Wie daar niet op begroot, komt op het verkeerde moment tekort.
Lees de fase →IRNR. IBI. Mogelijk vermogensbelasting. Nutsrekeningen die doorlopen. Een VvE die beslist terwijl je er niet bent. Een huis in Spanje bezitten is niet passief. Dat merken de meeste kopers pas in jaar twee.
Lees de fase →Al een woning op het oog?
Dan wil je weten of de volgorde klopt voordat je verdergaat. Wil je eerst overzicht, begin dan met een Spain Purchase Plan. Heb je een concrete woning op het oog, dan laat je die scannen met een Documentcheck.
Sommige stappen lopen parallel. Andere moeten af zijn voordat je je vastlegt. Lees van boven naar beneden, of spring naar de fase die nu speelt.
Bijna iedereen begint met zoeken. Pas daarna komen de NIE, de financiering en de advocaat. Dat gaat goed, tot er ineens een woning voorbijkomt waarop je een bod wilt doen. Vanaf dat moment wil iedereen iets van je. Daarom eerst deze vier dingen:
het vooronderzoek blijft vaak liggen tot er een woning is. Dan zoek je op gevoel, soms te laag, soms te hoog. En als die ene woning er is, heb je de tijd niet meer om het uit te zoeken.
Tijdens een bezichtiging kijk je naar de woning. De grootste verrassingen zitten meestal niet in de woning zelf, maar in de documenten erachter: vergunningen, schulden, bestemming en eventuele achterstanden. Loop dit na voordat je een bod doet:
aanbouwen zonder vergunning zie je overal aan de Costa Brava. Soms staan ze er al decennia. De taxateur telt ze niet mee, en bij doorverkoop kosten ze je geld. Merk je het vroeg, dan hoef je achteraf niet te heronderhandelen.
Een bod wordt in Spanje vaak snel op papier gezet. Vanaf dat moment wil je precies weten waar je je aan bindt. De Contrato de Arras is bindend. Lees wat erin staat voordat je tekent.
in gewilde gebieden wordt tijdsdruk soms als tactiek gebruikt. Een woning kán echt snel weg zijn. Maar een paar dagen voor een juridische check krijg je bijna altijd. Vraag erom.
Woning op het oog en twijfel je waar je op moet doorvragen voor je tekent? Een Documentcheck (€199) legt per document vast of het is aangeleverd, of het leesbaar is en waar gegevens tussen bronnen verschillen.
Veel kopers denken dat het spannendste deel achter de rug is zodra de arras getekend is. In de praktijk begint dan pas het onderzoek waarin de meeste verrassingen opduiken: schulden, ontbrekende vergunningen, of verschillen tussen de woning en wat officieel geregistreerd staat.
bij erfenis of mede-eigendom duurt het soms lang voordat alle partijen in beeld zijn. Hoe later dat blijkt, hoe minder ruimte je hebt om te reageren. Laat je advocaat dit als eerste controleren, niet als laatste.
Vraag je een hypotheek aan als niet-resident, dan vraagt een Spaanse bank meer van je dan van iemand die in Spanje woont: meer documenten, een lagere financiering, een langere doorlooptijd. Wat je nodig hebt:
LTV is de verhouding tussen de hypotheek en de getaxeerde waarde (tasación). Banken financieren niet-residenten doorgaans tot 60–70%. Reken op 30–40% eigen inbreng, plus de bijkomende kosten daarbovenop.
een onvolledig dossier stuurt de bank terug zonder het te beoordelen. Elke ronde kost twee tot drie weken. En het zijn zelden de voor de hand liggende documenten: een ontbrekende apostille, een aangifte die de periode net niet dekt, een bankafschrift dat drie weken te oud is. Begin compleet, of begin niet.
Hypotheekadvies en productselectie liggen bij een Spaanse adviseur die daarvoor onder de Spaanse hypotheekwet (Ley 5/2019) bevoegd is. De acceptatie ligt bij de bank.
Twijfel je of je financiering realistisch is? Met een Hypotheekdossier-check krijg je binnen 2 werkdagen na volledige intake een eerste haalbaarheidsbeeld, voordat je maanden zoekt met het verkeerde budget.
Veel woningen in de Baix Empordà staan goedkoper te koop omdat er werk aan moet. Dat kan interessant zijn. Maar alleen als je vóór de aankoop weet wat dat werk echt inhoudt.
Obras menores (cosmetisch, niet-constructief) duren meestal weken. Obras mayores (constructief, aanbouw, gevel) vragen architecttekeningen en duren 1–4 maanden, soms langer.
in oudere woningen in de Baix Empordà is bijna altijd ooit iets zonder vergunning gedaan. Dat is de norm, niet de uitzondering. De vraag is hoe ingrijpend. Laat het checken vóór de arras. En reken op meer dan de raming: in de praktijk lopen de kosten 15–30% hoger uit. Begroot ruim, niet optimistisch.
De notaris stelt de akte op, controleert wie jullie zijn en toetst bepaalde formele punten. De brede juridische due diligence hoort vóór die afspraak bij je advocaat te liggen, niet bij de notaris.
Reken meestal op 10–14% bijkomende kosten. In veel Catalaanse standaarddossiers kom je rond 11–13% uit. Nieuwbouw: IVA (10%) in plaats van ITP, plus AJD (~1,5% in Catalonië).
bij een aankoop van €500.000 lopen de bijkomende kosten op tot €55.000–65.000. Reken dat door voordat je een bod doet, niet op de dag bij de notaris.
Bij de notaris ben je eigenaar, maar nog niet klaar. Daarna moet er meteen een aantal dingen geregeld worden, sommige met een harde deadline. En niet alles loopt via je advocaat.
de 30 werkdagen voor de ITP gaan sneller dan je denkt, zeker vanuit het buitenland. Mis je die termijn, dan volgen boete en rente. Geef dit direct na de overdracht uit handen aan je advocaat of gestoría, en check of het geregeld is.
Veel kopers zien de overdracht als het einde van het traject. In de praktijk begint daarna pas het jaarlijkse deel: gemeente, Spaanse fiscus, VvE, verzekering en onderhoud.
Ook zonder verhuur betaal je als niet-resident belasting over een fictief huurinkomen. De grondslag is meestal 1,1% van de kadastrale waarde, of 2% bij bepaalde oudere taxatiewaarden. Daarover betaal je 19% als EU/EER-eigenaar en 24% als niet-EU-eigenaar.
de IRNR-aangifte blijft het vaakst liggen. Verplicht elk jaar, ook als de woning leegstaat. We zien het vooral in dat eerste jaar, als je hoofd ergens anders is. Vergeet je hem, dan lopen de boetes op.
Toen we ons eigen huis in de Baix Empordà kochten, dachten we dat het vinden van de juiste woning het lastigste zou zijn.
Dat was het niet.
Het lastigste was alles eromheen. Documenten die te laat kwamen. Informatie die onvolledig bleek. Partijen die alle drie iets anders zeiden op dezelfde vraag.
Sindsdien zien we het bij andere kopers terugkomen. Zelden iets dramatisch. Het zijn kleine dingen, en ze worden meestal pas zichtbaar als de tijdsdruk er al is:
Niets hiervan hoeft een crisis te worden. Maar iemand moet het op tijd zien aankomen.
Wat wij leveren is schriftelijk werk aan koperszijde. We werken uitsluitend voor de koper. We vervangen geen advocaat, hypotheekadviseur, makelaar of aannemer: het juridische oordeel blijft bij je advocaat, de financiering bij de bank en je eigen adviseur, en de uitvoering bij de aannemer. Zie hoe dat verschilt van een makelaar of advocaat.
Eerlijk. Persoonlijk. Onafhankelijk. Daar zijn we voor.
Hoe hypotheken werken voor niet-residenten: LTV, documenten, doorlooptijden.
Lees de gids →Vergunningen, kosten en coördinatie voor renoveren in Baix Empordà.
Lees de gids →De momenten waarop niet-residenten geld of tijd verliezen, van voor het bod tot na de notaris.
Bekijk checklist →Deze gids laat zien hoe het proces werkt. Een Spain Purchase Plan vertaalt dat algemene proces naar jouw situatie: je land van verblijf, financiering, regio, volgorde en kosten.
Heb je al een concrete woning gevonden? De Documentcheck legt vast wat er is aangeleverd en wat ontbreekt rond die ene woning.
