De woning zelf is zelden het probleem. Een huis kopen in Spanje wordt meestal ingewikkeld doordat iedereen verantwoordelijk is voor een ander stuk van het proces.
De bank kijkt naar de hypotheek. De advocaat naar het juridische deel. De makelaar richt zich op de verkoop. De aannemer op de verbouwing. Niemand bewaakt automatisch het geheel.
Deze gids volgt de aankoop van voorbereiding tot eigenaarschap, met de punten die we elke koper zouden aanraden te checken voordat de volgende stap te snel komt. Lees alles hier, of neem de editie 2026 mee als pdf.
Dit zijn geen uitzonderlijke situaties. Ze overkomen goed geïnformeerde, ervaren kopers — niet uit onzorgvuldigheid, maar omdat het proces nu eenmaal werkt zoals het werkt.
Geen NIE-aanvraag in gang. Geen helder beeld van wat jij realistisch kunt lenen. Geen advocaat in beeld. Dan komt er een bezichtiging, dan een bod, dan een probleem. Volgorde maakt uit.
Lees de fase →De makelaar vertegenwoordigt de verkoper. Dat is zijn werk, en dat doet hij goed. Maar zijn belang en het jouwe lopen uiteen. Een onafhankelijke advocaat en een onafhankelijke coördinator zijn geen extra kosten — ze zijn de reden dat jij niet te veel betaalt en dat problemen op tijd worden gevonden.
Lees de fase →Tijdsdruk voelt echt. Soms is het dat ook. Maar de Contrato de Arras tekenen voordat de juridische controle klaar is, is het grootste financiële risico in het hele traject. Een paar dagen voor een juridische check is bijna altijd mogelijk.
Lees de fase →Alleen de ITP is al 10% van de koopsom in Catalonië. Notaris, registratie, advocaat en gestoría komen daar bovenop. Bij een aankoop van €500.000 lopen de bijkomende kosten op tot €55.000–65.000. Wie daar niet op heeft begroot, komt op het verkeerde moment tekort.
Lees de fase →IRNR. IBI. Mogelijk vermogensbelasting. Nutsrekeningen die doorlopen. Een VvE die beslist terwijl jij er niet bent. Een huis in Spanje bezitten is niet passief. Wie dat onderschat, loopt al in jaar twee achter.
Lees de fase →Al een woning op het oog?
Vertel ons waar jij staat in het proces. We helpen jou scherp te krijgen wat aandacht nodig heeft.
Stuur een bericht →De volgorde maakt uit. Sommige stappen kunnen parallel lopen, maar andere moeten gebeuren voordat jij je vastlegt. Elke fase hieronder heeft een korte checklist en uitleg van de termen die terugkomen. Lees van boven naar beneden, of spring naar wat nu speelt.
Wie begint met zoeken voordat de basis op orde is, verliest tijd op precies het moment dat snelheid telt. Vier dingen om eerst te regelen:
het vooronderzoek wordt te vaak uitgesteld tot er een woning is gevonden. Dat draait de juiste volgorde om. Wie niet weet wat realistisch financierbaar is, zoekt op gevoel — soms te laag, soms te hoog. Beide kosten tijd.
Een woning valt op door wat zichtbaar is. Problemen zitten in wat niet zichtbaar is. Loop dit na voordat jij een bod doet:
aanbouwen zonder vergunning zijn gangbaar aan de Costa Brava — soms staan ze er al decennia, en tóch bestaan ze juridisch niet. Uitgesloten van de hypotheektaxatie en een probleem bij doorverkoop. Vroeg opmerken voorkomt heronderhandelen.
Een bod doen in Spanje heeft juridische gevolgen zodra het schriftelijk wordt bevestigd. De Contrato de Arras is bindend. Begrijp wat erin staat voordat jij tekent.
in populaire gebieden wordt tijdsdruk soms ingezet als onderhandelingstactiek. Een woning kán echt snel verkopen — maar “er is een andere koper” wordt ook strategisch gebruikt. Een paar dagen voor een juridische check is bijna altijd mogelijk.
Na de arras voert jouw advocaat het juridisch onderzoek uit — de fase waarin problemen opduiken die bij bezichtigingen niet zichtbaar waren.
de meest voorkomende verrassing in de due diligence is niet wat er gevonden wordt, maar hoe laat. Wie de nota simple pas opvraagt ná het tekenen van de arras, loopt al achter. Bij erfenis of mede-eigendom komt het volledige plaatje vaak laat boven — vraag jouw advocaat dit als eerste te checken, niet als laatste.
Spaanse banken beoordelen aanvragen van niet-residenten voorzichtiger: meer documentatie, lagere financiering, langere doorlooptijden. Wat jij nodig hebt:
Over LTV en de 70%-regel: LTV is de verhouding tussen de hypotheek en de getaxeerde waarde. Banken financieren niet-residenten doorgaans tot 60–70%. Reken op 35–40% eigen inbreng, plus de bijkomende kosten daarbovenop.
de grootste vertraging zit bijna nooit bij de bank — die zit in de voorbereiding van het dossier. Banken sturen onvolledige dossiers terug zonder ze te beoordelen, en elke ronde kost twee tot drie weken. Het zijn zelden de voor de hand liggende documenten: het is een ontbrekende apostille, een aangifte die de periode niet dekt, een bankafschrift dat drie weken te oud is. Begin met een compleet dossier, of begin niet.
Hypotheekadvies in Spanje valt onder Ley 5/2019. Alleen ACI-gecertificeerde adviseurs mogen dit verstrekken. Casa Connecta coördineert het proces en werkt daarvoor samen met ACI-gecertificeerde partners; het advies ligt bij hen.
Veel woningen in de Baix Empordà komen goedkoper op de markt omdat ze werk nodig hebben. Dat kan een echte kans zijn, of een dure verrassing. Wat jij vóór de aankoop weet, bepaalt welke.
Over vergunningen: obras menores (cosmetisch, niet-constructief) — meestal een kwestie van weken. obras mayores (constructief, aanbouw, gevel) — architecttekeningen vereist, 1–4 maanden, soms langer.
oudere woningen in de Baix Empordà bevatten bijna altijd werk dat ooit zonder vergunning is uitgevoerd. Dat is de norm, niet de uitzondering — de vraag is hoe ingrijpend het is. Laat het checken vóór de arras. En ramingen vooraf zijn indicatief: in de praktijk lopen de uiteindelijke kosten 15–30% hoger uit. Begroot ruim, bewust — niet optimistisch.
De laatste stap. De notaris stelt de akte op en controleert de identiteit — hij controleert niet of de woning juridisch in orde is. Dat heeft jouw advocaat al gedaan.
Bijkomende kosten in Catalonië (bestaande woning, indicatief): ITP 10% · notaris ~0,5–1% · registratie ~0,2–0,5% · advocaat 0,5–1% · gestoría €300–600. Totaal: begroot 11–13% bovenop. Nieuwbouw: IVA (10%) in plaats van ITP, plus AJD (~1,5% in Catalonië).
bij een aankoop van €500.000 lopen de bijkomende kosten op tot €55.000–65.000 bovenop de koopsom. Reken dit door vóór jij een bod doet — niet op de dag van de overdracht.
Na de overdracht begint een reeks verplichtingen — sommige met wettelijke termijnen. Niet alles loopt via jouw advocaat.
de termijn van 30 werkdagen voor de ITP verstrijkt sneller dan verwacht, zeker vanuit het buitenland. Hem missen betekent boetes en rente. Geef dit direct na de overdracht uit handen aan jouw advocaat of gestoría en bevestig dat het geregeld is.
Een huis in Spanje bezitten brengt jaarlijkse verplichtingen mee vanuit de gemeente, de Spaanse fiscus en de VvE.
Over IRNR: ook als jij niet verhuurt, betaal je als niet-resident belasting over een fictief huurinkomen — een percentage van de kadastrale waarde, 19% voor EU/EER-onderdanen.
de IRNR-aangifte. Die is elk jaar verplicht, ook als de woning leegstaat. Een gemiste aangifte betekent boetes die oplopen. We zien dit het vaakst in het eerste jaar, als de aandacht ergens anders ligt.
Toen we ons eigen huis in de Baix Empordà kochten, dachten we dat het lastigste deel het vinden van het juiste huis zou zijn.
Dat was het niet.
Het lastigste was alles eromheen. Documenten die te laat kwamen. Informatie die onvolledig bleek. Verschillende partijen die verschillende antwoorden gaven op dezelfde vraag.
Sindsdien zien we hetzelfde patroon bij andere kopers. De problemen zijn zelden dramatisch. Het zijn meestal kleine dingen die op het verkeerde moment opduiken:
Niets hiervan hoeft een crisis te worden. Maar iemand moet het op tijd zien aankomen.
We zijn een coördinator aan koperszijde. We werken uitsluitend voor de koper. Dat is een specifieke rol, met duidelijke grenzen — en die grenzen doen ertoe. Ze voorkomen verwarring later.
Eerlijk. Persoonlijk. Onafhankelijk. Daar zijn we voor.
De volledige gids staat hier op deze pagina. Wil jij hem liever meenemen — naar een bezichtiging, om met jouw advocaat te delen, of om in jouw eigen tempo door te werken — download dan de gratis editie 2026 als pdf.
Download de gids 2026 (pdf, gratis) →De meeste vragen die we krijgen zijn niet uitzonderlijk. We herkennen ze. Alles hoeft nog niet uitgedacht te zijn — vertel ons waar jij staat in het proces en we helpen jou de juiste volgende stap te zien. We lezen elk bericht persoonlijk en reageren binnen 24 uur, in jouw taal.
Antwoord binnen 24 uur · In jouw taal
