In Spanien eine Immobilie zu kaufen ist gut möglich, auch wenn Sie dort nicht wohnen. Der Prozess funktioniert nur anders als die meisten Käufer es gewohnt sind. Nicht die Immobilie macht es kompliziert, sondern alles darum herum: die Bank, der Anwalt, der Makler, der Notar und manchmal das Bauunternehmen. Jeder erledigt seinen Teil, in seinem eigenen Tempo, für seinen eigenen Auftraggeber.
Niemand bewacht von selbst das Gesamtbild. Dort geht die meiste Zeit verloren, genau zwischen den einzelnen Schritten.
Dieser Ratgeber begleitet Sie, von der Vorbereitung bis zum Eigentum. Pro Phase sehen Sie, was Sie besser zuerst prüfen, bevor der nächste Schritt zu schnell kommt. Lesen Sie alles hier, oder nehmen Sie die Ausgabe 2026 als PDF mit.
Die meisten Fehler entstehen nicht durch Unachtsamkeit. Sie entstehen, weil der spanische Kaufprozess schneller voranschreitet, als viele erwarten: erst besichtigen, dann anbieten, dann unterschreiben. Steht Ihre Grundlage dann noch nicht, wird jeder Schritt enger.
Keine NIE-Beantragung in Gang. Kein Bild davon, was realistisch finanzierbar ist. Kein Anwalt in Sicht. Dann kommt plötzlich eine Immobilie, auf die Sie ein Angebot machen möchten. Es muss schnell etwas passieren, während die Grundlage noch nicht steht.
Zur Phase →Der Makler vertritt den Verkäufer. Das ist sein Job. Aber seine Interessen und Ihre laufen auseinander. Ein unabhängiger Anwalt und ein unabhängiger Koordinator sind keine Extrakosten. Sie sehen Probleme, bevor Sie daran gebunden sind.
Zur Phase →Zeitdruck fühlt sich real an. Manchmal ist er es auch. Aber der Contrato de Arras ist der Moment, an dem Sie sich festlegen. Zu unterschreiben, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist, ist das größte finanzielle Risiko im Kaufprozess. Ein paar Tage für eine Prüfung sind fast immer möglich.
Zur Phase →In Katalonien beträgt die ITP bei Bestandsimmobilien bis 600.000 Euro 10 Prozent; ab diesem Betrag steigt der Satz progressiv auf 11, 12 und 13 Prozent. Notar, Registrierung, Anwalt und Gestoría kommen dazu. Bei einem Kauf von 500.000 Euro laufen diese Kosten auf 55.000 bis 65.000 Euro hinaus. Wer nicht entsprechend budgetiert, steht im falschen Moment ohne Mittel da.
Zur Phase →IRNR. IBI. Möglicherweise Vermögensteuer. Nebenkosten, die weiter laufen. Eine Eigentümergemeinschaft, die Entscheidungen trifft, während Sie nicht vor Ort sind. Ein Haus in Spanien zu besitzen ist nicht passiv. Das bemerken die meisten Käufer erst im zweiten Jahr.
Zur Phase →Schauen Sie sich schon eine Immobilie an?
Schildern Sie uns, wo Sie stehen. Wir helfen Ihnen zu sehen, worauf es jetzt ankommt.
Schreiben Sie uns →Manche Schritte verlaufen parallel. Andere müssen abgeschlossen sein, bevor Sie sich festlegen. Lesen Sie von oben nach unten, oder springen Sie zur Phase, die gerade relevant ist.
Fast alle beginnen mit der Suche. NIE, Finanzierung und Anwalt kommen später. Das geht gut, bis eine Immobilie auftaucht, auf die Sie ein Angebot machen möchten. Ab diesem Moment will jeder etwas von Ihnen. Daher zuerst diese vier Dinge:
Die erste Finanzierungseinschätzung bleibt oft liegen, bis eine konkrete Immobilie da ist. Dann sucht man auf Gefühl, manchmal zu niedrig, manchmal zu hoch. Und wenn diese eine Immobilie auftaucht, fehlt die Zeit, das noch herauszufinden.
Bei einer Besichtigung schauen Sie sich die Immobilie an. Die größten Überraschungen stecken meistens nicht in der Immobilie selbst, sondern in den Dokumenten dahinter: Genehmigungen, Schulden, Flächenwidmung und eventuelle Rückstände. Prüfen Sie das, bevor Sie ein Angebot machen:
Anbauten ohne Genehmigung sind an der Costa Brava weit verbreitet. Manche bestehen schon seit Jahrzehnten. Der Gutachter wertet sie nicht, und beim Weiterverkauf kosten sie Sie Geld. Stellen Sie es früh fest, müssen Sie später nicht nachverhandeln.
Ein Angebot wird in Spanien oft schnell schriftlich festgehalten. Ab diesem Moment möchten Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen. Der Contrato de Arras ist bindend. Lesen Sie, was darin steht, bevor Sie unterschreiben.
In gefragten Gebieten kann Zeitdruck auch taktisch eingesetzt werden. Eine Immobilie kann wirklich schnell weg sein. Aber ein paar Tage für eine rechtliche Prüfung bekommen Sie fast immer. Fragen Sie danach.
Viele Käufer denken, das Schwierigste sei überstanden, sobald der Arras unterzeichnet ist. In der Praxis beginnt dann erst die Prüfung, bei der die meisten Überraschungen ans Licht kommen: Schulden, fehlende Genehmigungen oder Abweichungen zwischen der Immobilie und dem, was offiziell eingetragen ist.
Bei Erbschafts- oder Miteigentumsangelegenheiten kann es dauern, bis alle Beteiligten klar sind. Je später das sichtbar wird, desto weniger Spielraum bleibt Ihnen. Lassen Sie Ihren Anwalt das zuerst prüfen, nicht zuletzt.
Beantragen Sie als Nicht-Resident eine Hypothek, stellt eine spanische Bank mehr Anforderungen an Sie als an jemanden, der in Spanien lebt: mehr Unterlagen, eine niedrigere Finanzierungsquote, eine längere Bearbeitungszeit. Was Sie brauchen:
LTV (Beleihungsquote) ist das Verhältnis zwischen Hypothek und Schätzwert (Tasación). Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel bis zu 60–70 Prozent. Planen Sie 30–40 Prozent Eigenkapital ein, plus die Kaufnebenkosten dazu.
Unvollständige Unterlagen schickt die Bank zurück, ohne sie zu prüfen. Jede Runde kostet zwei bis drei Wochen. Und es sind selten die offensichtlichen Dokumente: eine fehlende Apostille, ein Steuerbescheid, der den Zeitraum knapp nicht abdeckt, ein Kontoauszug, der drei Wochen zu alt ist. Beginnen Sie vollständig, oder beginnen Sie nicht.
Hypothekenberatung in Spanien unterliegt dem Hypothekengesetz Ley 5/2019. Sie darf nur von ACI-zertifizierten Beratern erteilt werden. Casa Connecta koordiniert den Prozess und arbeitet mit ACI-zertifizierten Partnern zusammen; die Beratung liegt bei ihnen.
Viele Immobilien im Baix Empordà kommen günstiger auf den Markt, weil Renovierungsbedarf besteht. Das kann interessant sein, aber nur, wenn Sie vor dem Kauf wissen, was diese Arbeiten wirklich umfassen.
Obras menores (kosmetisch, nicht konstruktiv) dauern meistens Wochen. Obras mayores (konstruktiv, Anbau, Fassade) erfordern Architektenpläne und dauern 1–4 Monate, manchmal länger.
In älteren Immobilien im Baix Empordà wurde fast immer irgendwann etwas ohne Genehmigung gebaut. Das ist die Regel, nicht die Ausnahme. Die Frage ist, wie gravierend es ist. Lassen Sie es vor dem Arras prüfen. Und rechnen Sie mit mehr als der Schätzung: In der Praxis können die endgültigen Kosten 15 bis 30 Prozent höher liegen. Budgetieren Sie großzügig, nicht optimistisch.
Der Notar erstellt die Urkunde und überprüft die Identität der Parteien. Ob die Immobilie rechtlich einwandfrei ist, prüft der Notar nicht. Das hat Ihr Anwalt bereits getan.
Rechnen Sie mit 10–14 % Kaufnebenkosten. In vielen katalanischen Standarddossiers kommen Sie auf 11–13 %. Neubau: IVA (10 %) statt ITP, plus AJD (ca. 1,5 % in Katalonien).
Bei einem Kauf von 500.000 Euro laufen die Kaufnebenkosten auf 55.000 bis 65.000 Euro hinaus. Rechnen Sie das durch, bevor Sie ein Angebot machen, nicht am Tag beim Notar.
Beim Notar werden Sie Eigentümer, aber damit ist noch nicht alles erledigt. Danach müssen sofort einige Dinge geregelt werden, manche mit einer festen Frist. Und nicht alles läuft über Ihren Anwalt.
Die 30 Werktage für die ITP gehen schneller als erwartet, besonders aus dem Ausland. Verpassen Sie die Frist, folgen Bußgeld und Zinsen. Geben Sie das sofort nach der Übertragung in die Hände Ihres Anwalts oder Ihrer Gestoría, und prüfen Sie, ob es erledigt wurde.
Viele Käufer sehen die Übertragung als das Ende des Prozesses. In der Praxis beginnt danach erst das Jährliche: Gemeinde, spanisches Finanzamt, Eigentümergemeinschaft, Versicherung und Instandhaltung.
Auch ohne Vermietung zahlen Sie als Nicht-Resident Steuer auf ein fiktives Mietinkommen. Vereinfacht gesagt: Die Bemessungsgrundlage beträgt in der Regel 1,1 Prozent des Katasterwerts, bei bestimmten älteren Bewertungen 2 Prozent. Darauf werden 19 Prozent (EU/EWR-Eigentümer) oder 24 Prozent (Nicht-EU-Eigentümer) erhoben.
Die IRNR-Erklärung bleibt am häufigsten liegen. Jährlich fällig, auch wenn die Immobilie leer steht. Wir sehen das vor allem im ersten Jahr, wenn der Kopf woanders ist. Wird sie vergessen, laufen die Bußgelder auf.
Als wir unsere eigene Immobilie im Baix Empordà kauften, dachten wir, das Schwierigste würde das Finden der richtigen Immobilie sein.
Das war es nicht.
Das Schwierigste war alles darum herum. Unterlagen, die zu spät kamen. Informationen, die sich als unvollständig herausstellten. Drei verschiedene Parteien, die auf dieselbe Frage drei verschiedene Antworten gaben.
Seitdem erleben wir das immer wieder bei anderen Käufern. Selten etwas Dramatisches. Es sind kleine Dinge, und sie werden meistens erst sichtbar, wenn der Zeitdruck schon da ist:
Nichts davon muss zu einer Krise werden. Aber jemand muss es rechtzeitig sehen.
Wir sind die koordinierende Partei auf Käuferseite. Wir arbeiten ausschließlich für den Käufer. Das ist eine Rolle mit klaren Grenzen, und diese Grenzen sind wichtig.
Ehrlich. Persönlich. Unabhängig. Dafür sind wir da.
Der vollständige Ratgeber steht auf dieser Seite. Wenn Sie ihn lieber mitnehmen möchten, zu einer Besichtigung, für Ihren Anwalt oder um ihn in Ihrem eigenen Tempo durchzuarbeiten: laden Sie die Ausgabe 2026 als PDF herunter.
Ratgeber 2026 herunterladen (PDF, kostenlos) →Wie spanische Hypotheken für Nicht-Residenten funktionieren: Beleihungsquote, Unterlagen, Zeitpläne.
Ratgeber lesen →Genehmigungen, Kosten und Koordination für Renovierungen an der Costa Brava.
Ratgeber lesen →Die Momente, an denen Nicht-Residenten Geld oder Zeit verlieren, vom Angebot bis nach dem Notar.
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