Direkte Antworten zu Kauf, Finanzierung und Renovierung von Immobilien in Spanien. Von Lotte und Sander, kein Verkaufsgespräch.
Wir arbeiten vollständig auf Käuferseite für internationale Käufer in Spanien. Wir arbeiten nur für Sie und erhalten von niemand anderem eine Vergütung: keine Provision von Banken, Maklern oder Bauunternehmen. Wir verkaufen keine Immobilien, treten nicht als Vermittler auf, und wir erteilen keine rechtliche, steuerliche oder Hypothekenberatung.
Ein Produkt können Sie derzeit bestellen: den Spain Purchase Plan, Ihren persönlichen Fahrplan. Der Dokumenten-Check und der Hypothekenakte-Check stehen als Information auf der Website, sind zurzeit aber nicht bestellbar. Daneben gibt es die Wissensebene: Ratgeber, Artikel und Rechenhilfen.
Weil es für diese Art von Prozessen besser funktioniert. Es dreht sich um Dokumente, Reihenfolgen und Details, die schriftlich festgehalten werden müssen, nicht um ein gutes Gespräch. Alles schriftlich festzuhalten bedeutet, dass nichts in einem Telefonat verloren geht, das niemand notiert hat.
Sie erreichen uns per E-Mail und über die Formulare auf der Website. Wir antworten innerhalb eines Werktags. Keine Warteschlangen, keine Terminabstimmung, und kein verpflichtendes Gespräch, bevor Sie etwas Konkretes erhalten.
Der Spain Purchase Plan und die Wissensebene gelten für ganz Spanien; unsere eigene Marktkenntnis ist im Baix Empordà und an der weiteren Costa Brava am tiefsten.
Renovierungsprojekte sind bewusst auf das Baix Empordà beschränkt. Das ist die Region, in der wir selbst leben und die Handwerker, Gemeinden und Abläufe kennen.
Ja, aber nie exklusiv. Für rechtliche Angelegenheiten arbeiten Sie mit einem Anwalt; diese Rolle übernehmen wir nicht, und rechtliche Beratung erteilen wir nicht. Wir arbeiten nicht mit einer einzigen festen Partei zusammen und erhalten von Anwälten keine Vergütung oder Provision. Sie wählen selbst, oder wir helfen Ihnen, eine passende Kanzlei zu finden, aber die Wahl und die Bezahlung laufen direkt zwischen Ihnen und dem Anwalt.
Ja. Der Makler bietet die Immobilie an; wir arbeiten ausschließlich auf Käuferseite. Das sind unterschiedliche Rollen, die sich nicht in die Quere kommen. Wir stehen neben den bereits beteiligten Parteien und haben keinerlei finanzielle Beziehung zum Verkäufer oder Makler.
Unsere Preise sind fest und stehen vorab auf der Website. Ein Spain Purchase Plan kostet €199. Der Dokumenten-Check (€199) steht als Information auf der Website, ist zurzeit aber nicht bestellbar. Für den Hypothekenakte-Check ist noch kein Preis festgelegt und er ist noch nicht bestellbar.
Kein Prozentsatz des Kaufpreises, keine Provisionen, keine versteckten Kosten. Auf dem Immobilienmarkt arbeiten viele Parteien mit Prozentsätzen, Provisionen oder Gebühren, die in der Transaktion verschwinden. Bei uns kennen Sie den Betrag vorab. Die vollständige Übersicht finden Sie auf unserer Preisseite.
Die Kosten Ihres eigenen Anwalts, Beraters oder Notars stehen davon getrennt. Diese rechnen Sie direkt mit ihnen ab.
Weil die Zahlung der Beginn der Arbeit ist, nicht der Eintrittspreis für ein Gespräch. Sie zahlen vorab einen festen Betrag für ein konkretes Ergebnis, das Sie innerhalb von 2 Werktagen nach Ihrer vollständigen Bestandsaufnahme erhalten.
Vorab zu zahlen hält es auf beiden Seiten fair: Sie wissen genau, was Sie bekommen, wir wissen, dass Sie es ernst meinen.
Es gibt derzeit keinen Folgevorgang, mit dem wir einen Einstiegsbetrag verrechnen. Was Sie kaufen, steht für sich: ein fester Betrag vorab, und Sie wissen vorher, was Sie bekommen.
Kommt später doch ein Folgeprodukt, würde eine Verrechnung ausschließlich für unseren eigenen Betrag gelten, niemals für Kosten von Anwalt, Notar, Bank, Steuerbehörde, Architekt, Bauunternehmen oder anderen externen Parteien. Die Bedingungen stehen dann vor der Zahlung bei beiden Produkten.
Einen persönlichen Fahrplan für Ihren Kauf, abgestimmt auf Ihr Wohnsitzland, Ihre Finanzierung und Ihre Region. Welche Schritte in welcher Reihenfolge, welche Kosten wann anfallen und wo die Fallstricke liegen. Sie erhalten ihn innerhalb von 2 Werktagen nach Ihrer vollständigen Bestandsaufnahme, persönlich geprüft. Er ist gedacht für alle, die sich noch orientieren und wissen möchten, wo sie anfangen sollen, bevor die ersten Fehler passieren.
Eine Ordnung Ihrer Finanzierungsunterlagen, mit je Dokument einem neutralen Status: bereitgestellt, nicht bereitgestellt, nicht lesbar, Angaben weichen ab oder nicht festgestellt. Wir treffen keine Aussage darüber, ob Sie eine Hypothek erhalten oder wie viel Sie aufnehmen können; das ist die Arbeit Ihres eigenen Hypothekenberaters. Für dieses Produkt ist noch kein Preis festgelegt und es ist noch nicht bestellbar.
Den Spain Purchase Plan erhalten Sie innerhalb von 2 Werktagen nach Ihrer vollständigen Bestandsaufnahme. Direkt nach Ihrer Bestellung senden wir Ihnen einige kurze Fragen; sobald Sie diese beantworten, ist Ihre Bestandsaufnahme vollständig und die Frist beginnt. Auf alle Nachrichten und Formulare antworten wir innerhalb eines Werktags.
Ja. Spanische Banken vergeben Hypotheken an internationale Käufer, aber die Konditionen sind strenger als die meisten erwarten. Als Nicht-Resident können Sie in der Regel 60 bis 70 Prozent des Schätzwerts (Tasación) finanzieren. Den Rest bringen Sie selbst mit, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten.
Was viele Käufer zu spät bemerken: Banken beurteilen kein gutes Dossier, sondern ein vollständiges und konsistentes Dossier im genau richtigen Format. Fehlt etwas oder ist es falsch aufgebaut, wird es zurückgeschickt, ohne inhaltlich geprüft zu werden. Der Prozess beginnt von vorn.
Die Einzelheiten zu Konditionen und Unterlagen lesen Sie in unserem Hypothekenratgeber.
Rechnen Sie mit etwa 45 bis 55 Prozent der Gesamtinvestition in liquiden Mitteln. Das setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Eigenkapitalanteil (grob 30 bis 40 Prozent, je nach genehmigter Beleihungsquote und Tasación, da Banken maximal 60 bis 70 Prozent finanzieren) und den Erwerbsnebenkosten von 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises.
In Katalonien fällt bei Bestandsimmobilien Grunderwerbsteuer (ITP, 10 Prozent bis 600.000 Euro; darüber steigt der Satz progressiv auf 11, 12 und 13 Prozent) an. Bei Neubauten zahlen Sie Mehrwertsteuer (IVA, 10 Prozent) plus Stempelsteuer (AJD, 1,5 Prozent).
Die Erwerbsnebenkosten werden strukturell zu spät in die Budgetplanung einbezogen. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum Käufer ihre Suche komplett neu starten müssen.
Die genaue Liste variiert je nach Bank, aber rechnen Sie mindestens mit: aktuellen Gehaltsabrechnungen oder Einkommensnachweisen, Steuerbescheiden der letzten zwei Jahre, Kontoauszügen der letzten drei Monate, einem Arbeitsvertrag oder Nachweis der Selbstständigkeit sowie Reisepass und NIE-Nummer.
Selbstständige müssen in der Regel mehr einreichen: Gewinn- und Verlustrechnungen, eine Steuerberaterbescheinigung und manchmal zusätzliche Unternehmensunterlagen.
Stimmt das Format nicht, schicken Banken die Unterlagen häufig zurück, ohne sie inhaltlich zu prüfen, selbst wenn der Inhalt korrekt ist. Manchmal sind Übersetzungen oder Apostillen erforderlich.
Von vollständig eingereichten Unterlagen bis zum formellen Hypothekenangebot: in der Regel 6 bis 12 Wochen. Die Bank prüft Ihr Einkommen, Ihre finanzielle Situation und den offiziellen Schätzwert der Immobilie.
Nach spanischem Recht müssen Sie das Angebot mindestens 10 Kalendertage vor der Unterzeichnung erhalten. Diese Bedenkzeit ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht verkürzt werden.
Verzögerung entsteht in der Praxis häufig in der Vorbereitung: fehlende Unterlagen, falsche Formate, unvollständige Zusammenstellung. Fehlt ein Dokument, fordert die Bank es erneut an und die inhaltliche Prüfung beginnt später.
Gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht. Für internationale Käufer ist es in der Praxis kaum sicher möglich, ohne einen Anwalt zu kaufen. Ein Anwalt prüft die rechtlichen Unterlagen und übernimmt den Kaufvertrag in Ihrem Namen. Das ist eine andere Rolle als unsere. Wir ersetzen keinen Anwalt und erteilen keine rechtliche Beratung. Welche Parteien an einem spanischen Kauf beteiligt sind und in welcher Reihenfolge sie an der Reihe sind, steht auf unserer Seite zu den Parteien und der Reihenfolge.
Die NIE ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer, und Sie benötigen sie für fast jeden Schritt: Verträge unterzeichnen, ein Bankkonto eröffnen, eine Hypothek beantragen. Sie können sie über eine spanische Botschaft, persönlich in Spanien oder über einen Anwalt beantragen, der in Ihrem Namen handelt. Die Bearbeitungszeit wird oft unterschätzt: Je früher dies läuft, desto weniger Druck entsteht später. Den vollständigen Prozess erklären wir in unserem Kaufratgeber.
In der Praxis meistens ja. Für Hypothekenzahlungen, Steuern, Nebenkosten und viele andere Dinge benötigen Sie in der Regel ein spanisches Bankkonto. Die Eröffnung ist meist unkompliziert mit Reisepass, NIE und Adressnachweis, aber die Zeitplanung wird oft unterschätzt, wenn mehrere Teile gleichzeitig laufen.
Barkauf: in der Regel 2 bis 4 Monate von der Einigung bis zum Notartermin. Mit Hypothek: 3 bis 6 Monate, da der Hypothekenprozess parallel zur rechtlichen Due-Diligence-Prüfung läuft.
Die wichtigsten Schritte: Preiseinigung, gegebenenfalls eine Reservierungsvereinbarung, rechtliche Due-Diligence-Prüfung durch einen Anwalt, Unterzeichnung des Contrato de Arras mit Anzahlung, Finanzierung regeln falls erforderlich, und abschließend die Beurkundung beim Notar.
Verzögerungen entstehen selten beim Notar oder auf Seiten des Verkäufers, sondern in der Phase davor: Due Diligence, Unterlagenprüfung, Abstimmung der Finanzierung. Diese Schritte laufen teils nacheinander, und das bestimmt in der Praxis die Gesamtdauer.
Der Contrato de Arras ist der bindende Vorvertrag, den Sie nach der Preiseinigung, aber vor der endgültigen Beurkundung beim Notar unterzeichnen. Bei der Unterzeichnung leisten Sie eine Anzahlung, in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises.
Der Vertrag gilt für beide Seiten. Treten Sie ohne triftigen Grund zurück, verlieren Sie die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte.
Käufer unterschreiben den Arras häufig, bevor ein Anwalt eine rechtliche Prüfung der Immobilie abgeschlossen hat. Danach ist ein Rückzug schwierig. Erst Sicherheit, dann Verbindlichkeit.
Die Nota Simple ist das Erste, was ein guter Anwalt anfordert, und das Erste, was viele Käufer überspringen. Es ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch, der den rechtlichen Eigentümer, etwaige eingetragene Hypotheken oder Lasten sowie die Übereinstimmung zwischen Bauurkunden und tatsächlicher Beschaffenheit zeigt.
Ihr Anwalt fordert sie im Rahmen der Due Diligence an, bevor Sie den Contrato de Arras unterzeichnen. Eine Immobilie, die bei der Besichtigung problemlos wirkt, kann Schulden, Pfändungen oder Baugenehmigungsprobleme aufweisen, die erst beim Notar auftauchen, wenn Sie bereits gebunden sind.
Eine saubere Nota Simple ist keine Garantie, dass alles in Ordnung ist. Eine nicht geprüfte ist eine Einladung zu Problemen.
Fast immer dasselbe: Unterlagen, die zu spät oder im falschen Format ankommen, Kosten, die vorab nirgendwo erklärt wurden, und Parteien, die aufeinander warten. Das sind selten schlechte Absichten; jede Partei konzentriert sich auf ihre eigene Rolle und ihre eigenen Unterlagen. Wer selbst den Überblick behalten will, beginnt bei den Unterlagen, die bereits vorliegen, und bei der Reihenfolge der Schritte.
Rechnen Sie mit 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten.
Bei Bestandsimmobilien in Katalonien umfasst dies in der Regel Grunderwerbsteuer (ITP, 10 Prozent bis 600.000 Euro; über 600.000 Euro progressiv bis 13 Prozent), Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltskosten. Bei Neubauten zahlen Sie Mehrwertsteuer (IVA, 10 Prozent) plus Stempelsteuer (AJD, 1,5 Prozent) statt ITP.
Hinzu kommen: eine offizielle Wertermittlung (250 bis 600 Euro), gegebenenfalls eine Hypothekengebühr und die jährliche Versicherung.
Als nicht-residenter Eigentümer zahlen Sie jährlich drei Arten von Steuern.
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer. Die Höhe hängt von Ihrer Gemeinde und dem Katasterwert der Immobilie ab.
Die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) ist die Einkommensteuer für Nicht-Residenten. Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie Steuer auf ein fiktives Einkommen. Vereinfacht gesagt: Zunächst bildet 1,1 Prozent des Katasterwerts (bei bestimmten älteren Bewertungen 2 Prozent) die Steuerbemessungsgrundlage. Darauf werden 19 Prozent (EU/EWR-Eigentümer) oder 24 Prozent (Nicht-EU-Eigentümer) erhoben. Viele neue Eigentümer übersehen dies im ersten Jahr, was zu Nachzahlungen und gegebenenfalls zu Sanktionen führen kann.
Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) kann anfallen, wenn Ihr Nettovermögen in Spanien einen regionalen Freibetrag übersteigt. Sowohl die Schwelle als auch die Sätze und Ausnahmen variieren je nach Region.
Lassen Sie sich von einem spanischen Steuerberater beraten. Casa Connecta erteilt keine steuerliche Beratung.
Ja. Renovierungen gehören für viele internationale Käufer zum Kaufprozess dazu.
Eine Renovierung in Spanien umfasst Bauunternehmen, Architekten und manchmal einen technischen Architekten (Aparejador). Die Herausforderung ist nicht das Finden guter Fachleute. Es ist, alle aufeinander abzustimmen: anderes Land, andere Arbeitskultur, andere Erwartungen an Kommunikation.
Wer diese Abstimmung abgeben möchte, regelt das mit einer eigenen Projektbegleitung oder mit dem Architekten.
Projects, die Renovierungskoordination im Baix Empordà, ist derzeit ausgelastet und nimmt keine neuen Projekte an.
In den meisten Fällen ja. An der Costa Brava begegnen Ihnen zwei am häufigsten.
Eine licencia de obra menor gilt für Arbeiten, die die Tragstruktur nicht berühren: Küche oder Bad erneuern, Fliesen tauschen, streichen, einfache Elektro- oder Sanitärarbeiten. In der Regel innerhalb von 4 bis 8 Wochen erteilt.
Eine licencia de obra mayor gilt für strukturelle Veränderungen: Anbauten, Wände herausnehmen, Fassadenänderungen, Neubauten, ein Schwimmbad. Sie erfordert vom Architekten unterzeichnete Pläne und dauert 3 bis 6 Monate, manchmal länger.
Mit Arbeiten ohne die richtige Genehmigung zu beginnen, führt zu Bußgeldern und Komplikationen bei einem späteren Verkauf.
Das hängt stark vom Umfang ab. Ein Badezimmer oder eine Küche: 4 bis 8 Wochen. Eine vollständige Renovierung einer größeren Immobilie: 6 bis 12 Monate, manchmal länger.
Entscheidende Faktoren: die Verfügbarkeit guter Handwerker (die Nachfrage an der Costa Brava ist hoch), Lieferzeiten für Materialien und verdeckte Mängel, die erst sichtbar werden, wenn die Arbeiten begonnen haben, besonders bei älteren Steinbauten.
Als grobe Orientierung werden häufig 15 bis 20 Prozent Puffer auf das Budget angesetzt, und auch die Zeitplanung sollte Spielraum lassen.
Ja, mit der richtigen Struktur und zuverlässigen Leuten vor Ort.
Das eigentliche Problem ist nicht die Entfernung. Es ist, dass niemand die Parteien verbindet. Die Entfernung macht es nur teurer, wenn es schiefgeht, weil man die Signale später sieht.
Ohne Koordination werden Entscheidungen vor Ort ohne Ihre Beteiligung getroffen und Budgets verschieben sich, ohne dass jemand Sie informiert. Mit Koordination dokumentieren wir die Entscheidungen und halten den Fortschritt schriftlich fest.
Renovierungskoordination ist auf das Baix Empordà beschränkt.
Wählen Sie das Produkt, das zu Ihrer Situation passt, und bezahlen Sie. Orientieren Sie sich noch? Starten Sie mit einem Spain Purchase Plan. Der Dokumenten-Check und der Hypothekenakte-Check stehen als Information auf der Website, sind zurzeit aber nicht bestellbar.
Kein Gespräch vorab nötig: Sie wählen die passende Route, füllen Ihre Situation aus, und wir legen los.
Beim Spain Purchase Plan erhalten Sie das Ergebnis innerhalb von 2 Werktagen nach Ihrer vollständigen Bestandsaufnahme, persönlich geprüft. Direkt nach der Zahlung erhalten Sie das Aufnahmeformular; sobald Sie es vollständig ausgefüllt haben, beginnt die Lieferfrist.
Sie müssen nichts hinterhertelefonieren: Wir halten den Prozess schriftlich und übersichtlich in Bewegung und antworten auf jede Nachricht innerhalb eines Werktags.
Innerhalb eines Werktags. Das ist ein bewusstes Versprechen, keine Schätzung. Wir arbeiten asynchron, damit alles schriftlich festgehalten wird und nichts verloren geht, und wir halten diese Antwortzeit für jede Nachricht und jedes Formular ein.
Dann möchten Sie erst recht nicht mit losen Annahmen beginnen. Ein Spain Purchase Plan bildet Ihre Situation ab und macht die Reihenfolge und die Kosten konkret. Passt Ihre Frage nicht zu unserer Arbeitsweise, sagen wir das ehrlich und verweisen Sie bei Bedarf an den passenden Spezialisten. Nicht jeder Kauf passt zu Casa Connecta, und das ist besser früh zu wissen als nachdem Sie bereits unterschrieben haben.
Jeder Schritt hat einen festen Preis, ohne verpflichtende Fortsetzung.
Oder schreiben Sie uns.
