Direkte Antworten zu Kauf, Finanzierung und Renovierung von Immobilien in Spanien. Von Lotte und Sander, kein Verkaufsgespräch.
Ja. Spanische Banken vergeben Hypotheken an internationale Käufer, aber die Konditionen sind strenger als die meisten erwarten. Als Nicht-Resident können Sie in der Regel 60 bis 70 Prozent des Schätzwerts (Tasación) finanzieren. Den Rest bringen Sie selbst mit, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten.
Was viele Käufer zu spät bemerken: Banken beurteilen kein gutes Dossier, sondern ein vollständiges und konsistentes Dossier im genau richtigen Format. Fehlt etwas oder ist es falsch aufgebaut, wird es zurückgeschickt, ohne inhaltlich geprüft zu werden. Der Prozess beginnt von vorn.
Casa Connecta bereitet Ihre Unterlagen auf und koordiniert mit unseren ACI-zertifizierten Partnern, damit Sie gut vorbereitet zur Bank gehen. Das verhindert oft wochenlange vermeidbare Verzögerungen.
Rechnen Sie mit etwa 45 bis 55 Prozent der Gesamtinvestition in liquiden Mitteln. Das setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Eigenkapitalanteil (grob 30 bis 40 Prozent, je nach genehmigter Beleihungsquote und Tasación, da Banken maximal 60 bis 70 Prozent finanzieren) und den Erwerbsnebenkosten von 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises.
In Katalonien fällt bei Bestandsimmobilien Grunderwerbsteuer (ITP, 10 Prozent bis 600.000 Euro; darüber steigt der Satz progressiv auf 11, 12 und 13 Prozent) an. Bei Neubauten zahlen Sie Mehrwertsteuer (IVA, 10 Prozent) plus Stempelsteuer (AJD, 1,5 Prozent).
Die Erwerbsnebenkosten werden strukturell zu spät in die Budgetplanung einbezogen. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum Käufer ihre Suche komplett neu starten müssen.
Die genaue Liste variiert je nach Bank, aber rechnen Sie mindestens mit: aktuellen Gehaltsabrechnungen oder Einkommensnachweisen, Steuerbescheiden der letzten zwei Jahre, Kontoauszügen der letzten drei Monate, einem Arbeitsvertrag oder Nachweis der Selbstständigkeit sowie Reisepass und NIE-Nummer.
Selbstständige müssen in der Regel mehr einreichen: Gewinn- und Verlustrechnungen, eine Steuerberaterbescheinigung und manchmal zusätzliche Unternehmensunterlagen.
Stimmt das Format nicht, schicken Banken die Unterlagen häufig zurück, ohne sie inhaltlich zu prüfen, selbst wenn der Inhalt korrekt ist. Manchmal sind Übersetzungen oder Apostillen erforderlich. Vollständige, korrekt aufbereitete Unterlagen sind der entscheidende Faktor dafür, ob der Prozess reibungslos läuft oder steckenbleibt.
Von vollständig eingereichten Unterlagen bis zum formellen Hypothekenangebot: in der Regel 6 bis 12 Wochen. Die Bank prüft Ihr Einkommen, Ihre finanzielle Situation und den offiziellen Schätzwert der Immobilie.
Nach spanischem Recht müssen Sie das Angebot mindestens 10 Kalendertage vor der Unterzeichnung erhalten. Diese Bedenkzeit ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht verkürzt werden.
Die Verzögerung liegt in der Praxis fast nie bei der Bank, sondern in der Vorbereitung: fehlende Unterlagen, falsche Formate, unvollständige Zusammenstellung. Vollständige, korrekt aufbereitete Unterlagen werden oft beim ersten Einreichen akzeptiert. Unvollständige Unterlagen setzen den Prozess mehrfach zurück.
Ja. Ein spanisches Bankkonto ist für nahezu alles erforderlich: Erwerbsnebenkosten, Hypothekenzahlungen, Grundsteuer (IBI), Nebenkosten und etwaige Gemeinschaftsgebühren.
Ein Konto zu eröffnen ist in der Regel unkompliziert, sobald Ihre Unterlagen vollständig sind. Sie benötigen Reisepass, NIE-Nummer und einen Wohnsitznachweis. Die meisten Banken bieten spezielle Nicht-Residentenkonten an, die für immobilienbezogene Transaktionen gut geeignet sind.
Barkauf: in der Regel 2 bis 4 Monate von der Einigung bis zum Notartermin. Mit Hypothek: 3 bis 6 Monate, da der Hypothekenprozess parallel zur rechtlichen Due-Diligence-Prüfung läuft.
Die wichtigsten Schritte: Preiseinigung, gegebenenfalls eine Reservierungsvereinbarung, rechtliche Due-Diligence-Prüfung durch einen Anwalt, Unterzeichnung des Contrato de Arras mit Anzahlung, Finanzierung regeln falls erforderlich, und abschließend die Beurkundung beim Notar.
Die Realität: Verzögerungen entstehen selten beim Notar oder auf Seiten des Verkäufers, sondern in der Phase davor. Due Diligence, Unterlagenprüfung, Abstimmung der Finanzierung. Ohne Koordination wartet jede Partei auf die andere. Niemand behält den Gesamtüberblick.
Der Contrato de Arras ist der bindende Vorvertrag, den Sie nach der Preiseinigung, aber vor der endgültigen Beurkundung beim Notar unterzeichnen. Bei der Unterzeichnung leisten Sie eine Anzahlung, in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises.
Der Vertrag gilt für beide Seiten. Treten Sie ohne triftigen Grund zurück, verlieren Sie die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte.
Käufer unterschreiben den Arras häufig, bevor ein Anwalt eine rechtliche Prüfung der Immobilie abgeschlossen hat. Danach ist ein Rückzug schwierig. Erst Sicherheit, dann Verbindlichkeit.
Die Nota Simple ist das Erste, was ein guter Anwalt anfordert, und das Erste, was viele Käufer übergehen. Es ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch, der den rechtlichen Eigentümer, etwaige eingetragene Hypotheken oder Lasten sowie die Übereinstimmung zwischen Bauurkunden und tatsächlicher Beschaffenheit zeigt.
Ihr Anwalt fordert sie im Rahmen der Due Diligence an, bevor Sie den Contrato de Arras unterzeichnen. Eine Immobilie, die bei der Besichtigung problemlos wirkt, kann Schulden, Pfändungen oder Baugenehmigungsprobleme aufweisen, die erst beim Notar auftauchen, wenn Sie bereits gebunden sind.
Eine saubere Nota Simple ist keine Garantie, dass alles in Ordnung ist. Eine nicht geprüfte ist eine Einladung zu Problemen.
Gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht. Für internationale Käufer ist es in der Praxis kaum sicher möglich, ohne einen Anwalt zu kaufen.
Ein Anwalt prüft die Nota Simple, sucht nach ausstehenden Schulden, offenen Gemeinschaftsgebühren und Rückständen, verifiziert, dass Baugenehmigungen in Ordnung sind, und übernimmt den Kaufvertrag in Ihrem Namen.
Das Übergehen einer unabhängigen rechtlichen Prüfung ist der häufigste Grund, warum Dinge schiefgehen. Bei Immobilien mit Komplexität, also älteren Gebäuden, Landimmobilien oder Anbauten ohne Genehmigung, ist diese Prüfung praktisch kaum verzichtbar.
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Sie benötigen sie für jede Immobilientransaktion als Ausländer: für das Unterzeichnen von Verträgen, das Eröffnen eines spanischen Bankkontos und die Beantragung einer Hypothek.
Sie können die NIE bei der spanischen Botschaft oder dem Konsulat in Ihrem Heimatland beantragen, persönlich bei einer spanischen Polizeidienststelle mit Termin, oder über einen spanischen Anwalt, der in Ihrem Namen handelt. Die Bearbeitungszeiten variieren zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen.
Je früher Sie damit beginnen, desto weniger Zeitdruck entsteht später.
Rechnen Sie mit 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten.
Bei Bestandsimmobilien in Katalonien umfasst dies in der Regel Grunderwerbsteuer (ITP, 10 Prozent bis 600.000 Euro; über 600.000 Euro progressiv bis 13 Prozent), Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltskosten. Bei Neubauten zahlen Sie Mehrwertsteuer (IVA, 10 Prozent) plus Stempelsteuer (AJD, 1,5 Prozent) statt ITP.
Hinzu kommen: eine offizielle Wertermittlung (250 bis 600 Euro), gegebenenfalls eine Hypothekengebühr und die jährliche Versicherung.
Als nicht-residenter Eigentümer zahlen Sie jährlich drei Arten von Steuern.
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer. Die Höhe hängt von Ihrer Gemeinde und dem Katasterwert der Immobilie ab.
Die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) ist die Einkommensteuer für Nicht-Residenten. Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie Steuer auf ein fiktives Einkommen. Vereinfacht gesagt: Zunächst bildet 1,1 Prozent des Katasterwerts (bei bestimmten älteren Bewertungen 2 Prozent) die Steuerbemessungsgrundlage. Darauf werden 19 Prozent (EU/EWR-Eigentümer) oder 24 Prozent (Nicht-EU-Eigentümer) erhoben. Viele neue Eigentümer übersehen dies im ersten Jahr, was zu Nachzahlungen und gegebenenfalls zu Sanktionen führen kann.
Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) kann anfallen, wenn Ihr Nettovermögen in Spanien einen regionalen Freibetrag übersteigt. Sowohl die Schwelle als auch die Sätze und Ausnahmen variieren je nach Region.
Lassen Sie sich von einem spanischen Steuerberater beraten. Casa Connecta erteilt keine steuerliche Beratung.
Mehrere, und sie kommen fast immer erst nach dem Kauf.
Die IRNR-Erklärung überrascht viele Eigentümer im ersten Jahr. Gemeinschaftsgebühren werden beim Verkauf manchmal nicht vollständig offengelegt. Und Renovierungskosten werden strukturell unterschätzt: Planen Sie immer 15 bis 20 Prozent Puffer auf jeden Kostenvoranschlag ein.
Ja. Renovierungen gehören für viele internationale Käufer zum Kaufprozess dazu.
Projekte in Spanien umfassen Bauunternehmen, Architekten und manchmal einen technischen Architekten (Aparejador). Die Herausforderung ist nicht das Finden guter Fachleute. Es ist, alle aufeinander abzustimmen: anderes Land, andere Arbeitskultur, andere Erwartungen an Kommunikation.
Casa Connecta koordiniert die Kommunikation zwischen allen Beteiligten, damit Ihr Projekt strukturiert und transparent verläuft.
Renovierungskoordination ist auf das Baix Empordà beschränkt.
In den meisten Fällen ja. An der Costa Brava begegnen Ihnen zwei am häufigsten.
Eine licencia de obra menor gilt für Arbeiten, die die Tragstruktur nicht berühren: Küche oder Bad erneuern, Fliesen tauschen, streichen, einfache Elektro- oder Sanitärarbeiten. In der Regel innerhalb von 4 bis 8 Wochen erteilt.
Eine licencia de obra mayor gilt für strukturelle Veränderungen: Anbauten, Wände herausnehmen, Fassadenänderungen, Neubauten, ein Schwimmbad. Sie erfordert vom Architekten unterzeichnete Pläne und dauert 3 bis 6 Monate, manchmal länger.
Mit Arbeiten ohne die richtige Genehmigung zu beginnen, führt zu Bußgeldern und Komplikationen bei einem späteren Verkauf.
Das hängt stark vom Umfang ab. Ein Badezimmer oder eine Küche: 4 bis 8 Wochen. Eine vollständige Renovierung einer größeren Immobilie: 6 bis 12 Monate, manchmal länger.
Entscheidende Faktoren: die Verfügbarkeit guter Handwerker (die Nachfrage an der Costa Brava ist hoch), Lieferzeiten für Materialien und verdeckte Mängel, die erst sichtbar werden, wenn die Arbeiten begonnen haben, besonders bei älteren Steinbauten.
Als grobe Orientierung werden häufig 15 bis 20 Prozent Puffer auf das Budget angesetzt, und auch die Zeitplanung sollte Spielraum lassen.
Ja, mit der richtigen Struktur und zuverlässigen Leuten vor Ort.
Das eigentliche Problem ist nicht die Entfernung. Es ist, dass niemand die Parteien verbindet. Die Entfernung macht es nur teurer, wenn es schiefgeht, weil man die Signale später sieht.
Ohne Koordination: Entscheidungen werden vor Ort ohne Ihre Beteiligung getroffen, Budgets verschieben sich, ohne dass jemand Sie informiert, Qualitätsprobleme werden zu spät sichtbar, um noch gegenzusteuern. Mit Koordination: Jede Entscheidung wird dokumentiert, der Fortschritt ist strukturiert und nachvollziehbar, Budget und Zeitplan bleiben aktiv im Blick.
Renovierungskoordination ist auf das Baix Empordà beschränkt.
Casa Connecta ist die unabhängige Immobilienkoordination für internationale Käufer in Spanien. Wir arbeiten auf Ihrer Seite, ausschließlich für Sie. Derzeit bieten wir dafür zwei Leistungen an: Finance, Hypothekenkoordination in ganz Spanien, und Projects, Renovierungskoordination im Baix Empordà.
In Spanien arbeiten Bank, Anwalt, Bauunternehmen und Makler unabhängig voneinander. Niemand behält den Gesamtüberblick, niemand sorgt dafür, dass die richtigen Informationen zur richtigen Zeit bei der richtigen Partei ankommen, und niemand vertritt ausschließlich Ihre Interessen. Dafür sind wir da.
Wir verkaufen keine Immobilien, erteilen keine Hypothekenberatung und führen keine Bauarbeiten aus.
Wir arbeiten auf Basis einer festen Koordinationspauschale pro Projekt, angepasst an Umfang und Komplexität. Kein Prozentsatz des Immobilienwerts, keine Provisionen von Banken oder Bauunternehmen.
Die Kosten sind immer vorab klar. Schreiben Sie uns eine Nachricht, und wir geben Ihnen ein konkretes Bild davon, was Koordination in Ihrer Situation bedeutet und was sie kostet.
So früh wie möglich, am besten bevor Sie aktiv nach Immobilien zu suchen beginnen.
Ein früher Einstieg verschafft Ihnen einen klaren Überblick über Ihre realistischen Finanzierungsmöglichkeiten, ein solides Budget und die Zeit, Unterlagen ohne Zeitdruck vorzubereiten. Sie starten mit weniger Zeitdruck und einem klareren Rahmen.
Käufer, die sich erst später melden, nachdem sie eine Immobilie gefunden oder eine Reservierung unterzeichnet haben, stehen oft vor vermeidbarem Zeitdruck. Aber auch wenn Sie sich bereits mitten in einem Prozess befinden, helfen wir: Wir arbeiten auch mit Käufern, die Struktur und Übersicht in eine Situation brauchen, die unübersichtlich geworden ist.
Dieselben Probleme kommen immer wieder vor.
Beim Kauf: Unterlagen, die zu spät oder im falschen Format ankommen, Kosten, die vorher nirgendwo erklärt wurden, Parteien, die aufeinander warten, während niemand nachfragt, und kein klares Bild davon, was als Nächstes zu tun ist.
Bei der Renovierung: Budgets, die still steigen, Zeitpläne, die sich verschieben, ohne dass jemand informiert, Qualitätsprobleme, die erst sichtbar werden, wenn es zu spät ist.
Diese Probleme entstehen selten aus schlechten Absichten. Sie entstehen, weil jede Partei sich auf ihre eigene Rolle konzentriert und niemand den Gesamtüberblick behält. Dafür ist Koordination da.
Schreiben Sie uns. Wir lesen jede Nachricht persönlich und antworten innerhalb von 24 Stunden an Werktagen, in Ihrer Sprache, ohne Verkaufsgespräch.
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