Die Escritura ist die offizielle Eigentumsübertragungsurkunde beim Immobilienkauf in Spanien. Was das Dokument enthält, wer anwesend ist, und warum der Notartermin nicht der Moment ist, an dem Probleme gelöst werden.
Ich erinnere mich an den Notartermin in Palafrugell als überraschend ruhig.
Monate der Vorbereitung. Eine NIE-Beantragung, Hypothekenunterlagen, Übersetzungen, rechtliche Prüfungen, Abstimmungen zwischen Anwalt, Bank und Notar. Und dann sitzen Sie an einem Tisch in einem Büro im Zentrum von Palafrugell, und innerhalb kurzer Zeit wechselt eine Immobilie im Wert von weit über einer halben Million Euro den Besitzer.
Wenig Diskussion. Kaum Fragen. Alles wurde vorgelesen, geprüft und unterzeichnet.
Im Nachhinein habe ich verstanden, warum sich das so anfühlte. Ich hatte erwartet, dass die Escritura der wichtigste Moment des Kaufs sein würde. Im Rückblick war es wahrscheinlich einer der ruhigsten Momente des gesamten Kaufs.
Nicht weil die Escritura unwichtig ist. Sondern weil alle wichtigen Entscheidungen zu diesem Zeitpunkt bereits getroffen waren. Die Hypothek war genehmigt. Die Unterlagen waren geprüft. Die rechtlichen Fragen waren beantwortet. Der Notartermin zeigte vor allem, ob die vorangegangene Arbeit gut gemacht worden war.
Der Notartermin war nicht der Moment, an dem alles überprüft wurde.
Es war der Moment, an dem sichtbar wurde, ob alles bereits überprüft worden war.
Eine Escritura, vollständig Escritura Pública de Compraventa, ist die offizielle notarielle Eigentumsübertragungsurkunde beim Kauf einer Immobilie in Spanien. Sie ist das Dokument, das den Eigentumsübergang formalisiert und anschließend im Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuch, eingetragen wird.
Ohne Escritura findet rechtlich gesehen keine Eigentumsübertragung statt. Der zuvor unterzeichnete Kaufvertrag, der Arrasvertrag, bindet beide Parteien, aber die Escritura ist die endgültige Urkunde.
Die Escritura wird vom Notar aufgesetzt, von Käufer und Verkäufer unterzeichnet und anschließend eingetragen. Die Notarkosten sind dabei selten der Posten, der Käufer aus dem Heimatland überrascht. Häufiger sind es die Grunderwerbsteuer, die Eintragungskosten und das Eigenkapital, das für die Hypothek erforderlich ist. Eine vollständige Übersicht finden Sie unter Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien.
Üblicherweise anwesend sind: der Notar, der Käufer, der Verkäufer und, wenn eine Hypothek aufgenommen wird, ein Vertreter der Bank. Ein Dolmetscher oder Anwalt kann ebenfalls dabei sein, je nach den getroffenen Vereinbarungen.
Unser Anwalt war anwesend. Was mich auffiel: Er war am Tag selbst weit weniger mit rechtlichen Diskussionen beschäftigt, als ich erwartet hatte. Die meiste Arbeit war bereits erledigt. An dem Tag prüfte er, ob die Unterlagen mit dem übereinstimmten, was vereinbart worden war, ging mit uns die wesentlichen Punkte durch und stellte sicher, dass zwischen der letzten Version der Dokumente und dem, was schließlich unterzeichnet wurde, keine Abweichungen bestanden.
Er war nicht dort, um neue Probleme zu lösen.
Er war dort, um sicherzustellen, dass die früheren Lösungen korrekt in den endgültigen Dokumenten abgebildet waren.
Die Escritura enthält die vollständige Beschreibung der Immobilie, also Registriernummer, Adresse, Fläche und Grenzen, sowie die Identitätsdaten von Käufer und Verkäufer, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und gegebenenfalls die Hypothekendaten. Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, wird die Hypothekenurkunde in der Regel gleichzeitig beim selben Notar unterzeichnet.
Der Notar liest die Urkunde vor. In der Praxis ist das ein Dokument, das vollständig auf Spanisch verfasst ist. Als Käufer haben Sie das Recht auf Übersetzung oder Erläuterung. Die Entwurfsfassung können Sie in der Regel 48 Stunden im Voraus beim Notar anfordern. Bis Sie am Tisch sitzen, sollten Sie den Inhalt bereits kennen.
Das ist die Erkenntnis, die mir am meisten geblieben ist.
Ich hatte erwartet, dass der Notartermin stressig sein würde. Im Rückblick war es wahrscheinlich der ruhigste Tag des gesamten Kaufprozesses. Die angespannten Momente lagen früher. Die Hypothek. Das Gutachten. Die rechtlichen Prüfungen. Die Unterlagen. Am Tag selbst wurde vor allem sichtbar, ob all diese Puzzleteile an ihrem Platz lagen.
Was mich ebenfalls auffiel: Niemand beim Unterzeichnen schaute noch auf die Immobilie selbst. Nicht auf die Küche. Nicht auf die Aussicht. Nicht auf den Zustand des Hauses. Die Immobilie, mit der wir uns monatelang beschäftigt hatten, war in diesem Moment vor allem eine Akte. Registriernummern. Ausweisdokumente. Bankunterlagen. Unterschriften.
Erst später an diesem Tag, als wir wieder in der Wohnung standen, fühlte sie sich wieder wie ein Zuhause an.
Was ich im Nachhinein bemerkenswert fand: Ich erinnere mich kaum daran, was der Notar genau gesagt hat. Ich erinnere mich an die Monate davor. Der Hypothekenantrag. Die fehlenden Unterlagen. Die Fragen der Bank. Die Prüfungen des Anwalts. Der Notartermin war das Ende des Prozesses. Nicht sein Höhepunkt.
Der Notar prüft, ob die Urkunde den gesetzlichen Anforderungen entspricht und ob die Parteien rechtsgültig unterschreiben können. Er löst keine rechtlichen oder finanziellen Probleme, die früher im Prozess entstanden sind. Dafür ist es zu spät.
Fragen wie der Stand der Eigentumsregistrierung, offene Schulden auf der Immobilie, die Cédula de habitabilidad, die Hypothekenstruktur oder die Eigentumsaufteilung müssen lange vor dem Notartermin geklärt sein.
Ehrlich gesagt: nicht bei der Unterzeichnung. Beim Notartermin sind Sie mit Dokumenten und Prüfungen beschäftigt. Dann sind die Unterschriften geleistet, alle stehen auf, und plötzlich ist alles vorbei.
Dieser Moment in der Wohnung, allein, die Tür fällt zu, das war der eigentliche Moment. Nicht die Unterschrift. Dieser Gegensatz ist mir geblieben.
Wir koordinieren den Kaufprozess für internationale Käufer in Spanien, von der ersten Orientierung bis zur Übergabe beim Notar. Das bedeutet, dass wir darauf achten, ob alle Unterlagen rechtzeitig vorliegen und ob Käufer, Anwalt, Bank und Notar mit denselben Informationen arbeiten.
Wenn Sie wissen möchten, was vor dem Notartermin geregelt sein muss, ist die NIE-Beantragung ein logischer erster Schritt.
→ Vollständiger Leitfaden: Immobilienkauf in Spanien als Nicht-Resident
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