De escritura is de officiële eigendomsakte bij een Spaanse aankoop. Wat het document bevat, wie aanwezig is, en waarom de notarisdag niet het moment is om problemen op te lossen.
De notarisdag was niet het moment waarop alles gecontroleerd werd.
Het was het moment waarop zichtbaar werd of alles al gecontroleerd was.
Een escritura (voluit escritura pública de compraventa) is de officiële notariële eigendomsakte bij de aankoop van een woning in Spanje. Het is het document dat de eigendomsoverdracht formaliseert en dat vervolgens wordt ingeschreven in het Registro de la Propiedad, het Spaanse kadaster.
Zonder escritura vindt er juridisch gezien geen eigendomsoverdracht plaats. De koopovereenkomst die eerder werd getekend (het arrascontract) bindt beide partijen, maar de escritura is de definitieve akte.
De escritura wordt opgesteld door de notaris, ondertekend door koper en verkoper, en vervolgens geregistreerd. De notariskosten zijn overigens zelden de kostenpost waar kopers zich op verkijken. Veel vaker gaat het om de overdrachtsbelasting, de registratiekosten en de eigen inbreng die nodig is voor de hypotheek. Een volledig overzicht vind je in bijkomende kosten huis kopen Spanje.
Bij de ondertekening zijn doorgaans aanwezig: de notaris, de koper, de verkoper, en in veel gevallen de vertegenwoordiger van de bank als er een hypotheek is. Een tolk of advocaat kan ook aanwezig zijn, afhankelijk van de afspraken die zijn gemaakt.
Onze advocaat was aanwezig. Wat me opviel, was dat hij op de dag zelf veel minder bezig was met juridische discussies dan ik vooraf had verwacht. Het meeste werk was eerder gedaan. Op de dag zelf controleerde hij of de documenten overeenkwamen met wat was afgesproken, liep hij de belangrijkste punten met ons door, en zorgde hij dat er geen verrassingen zaten tussen de laatste versie van de stukken en wat uiteindelijk werd ondertekend.
Hij was er niet om nieuwe problemen op te lossen. Hij was er om te bevestigen dat de eerdere oplossingen correct waren verwerkt.
De escritura bevat de volledige beschrijving van de woning, registratienummer, adres, oppervlak, grenzen, de identiteitsgegevens van koper en verkoper, de koopprijs, de betaalwijze en eventuele hypotheekgegevens. Als er een hypotheek is, wordt de hypotheekakte doorgaans tegelijkertijd ondertekend bij dezelfde notaris.
De notaris leest de akte voor. In de praktijk is dat een document dat volledig in het Spaans is opgesteld. Als koper heb je recht op vertaling of toelichting. Je kunt de conceptakte doorgaans 48 uur van tevoren opvragen bij de notaris. Tegen de tijd dat je aan tafel zit, wil je de inhoud al kennen.
Dit is het inzicht dat me het meest bijbleef.
Vooraf verwachtte ik dat de notarisdag stressvol zou zijn. Achteraf was het waarschijnlijk de rustigste dag van het hele aankoopproces. De spannende momenten zaten eerder. De hypotheek. De taxatie. De juridische controles. De documentatie. Op de dag zelf werd vooral zichtbaar of al die puzzelstukken op hun plek lagen.
Wat me ook opviel: niemand keek tijdens de ondertekening nog naar de woning zelf. Niet naar de keuken. Niet naar het uitzicht. Niet naar de staat van onderhoud. De woning waar we maanden over hadden nagedacht, was op dat moment vooral een dossier geworden. Registratienummers. Identiteitsbewijzen. Bankdocumenten. Handtekeningen.
Pas later die dag, toen we weer in het appartement stonden, werd het weer een woning.
Wat ik achteraf bijzonder vond: ik herinner me nauwelijks wat de notaris precies heeft gezegd. Ik herinner me wel de maanden ervoor. De hypotheekaanvraag. De documenten die nog ontbraken. De vragen van de bank. De controles van de advocaat. De notarisdag was het einde van het traject. Niet het hoogtepunt ervan.
De notaris controleert of de akte voldoet aan de wettelijke vereisten en of de partijen rechtsgeldig kunnen ondertekenen. Hij lost geen juridische of financiële problemen op die eerder in het traject zijn ontstaan. Daarvoor is het te laat.
Zaken als de staat van de eigendomsinschrijving, uitstaande schulden op de woning, de cédula de habitabilidad, de hypotheekstructuur, de eigendomsverdeling: dat zijn vraagstukken die in de weken en maanden voor de notarisdag opgelost moeten zijn. Niet eraan.
Eerlijk gezegd: niet bij de ondertekening. Tijdens de escritura ben je bezig met documenten en controles. En dan zijn de handtekeningen gezet, staan mensen op, en loop je naar buiten.
Dat moment in het appartement, alleen, deur dicht, dat was het echte moment. Niet de handtekening. Dat contrast blijft me bij.
Wij coördineren het aankooptraject voor internationale kopers in Spanje, van de eerste oriëntatie tot en met de overdracht bij de notaris. Dat betekent dat we bewaken of alle onderdelen van het dossier op tijd gereed zijn, en of de informatie tussen koper, advocaat, bank en notaris op elkaar aansluit.
Als je wilt weten wat je voor de notarisdag geregeld moet hebben, is de NIE-aanvraag een logische eerste stap.
→ Volledige gids: Huis kopen in Spanje als niet-resident
Heb je vragen over jouw situatie? Stuur ons een bericht via het contactformulier. We reageren binnen een werkdag.
Vragen over je aankoopproces? Mail ons via [email protected]. We antwoorden binnen 24 uur op werkdagen, in jouw taal.
