Katalonien hat seit dem 27. Juni 2025 keinen einheitlichen ITP-Satz mehr. Wie die neue progressive Staffel funktioniert, was Sie bei verschiedenen Kaufpreisen zahlen, und warum viele Online-Berechnungen veraltet sind.
Wer 2026 nach “ITP Katalonien” sucht, findet noch immer Erklärungen, die den Steuersatz als einfaches 10%-Pauschalmodell darstellen.
Das stimmt seit dem 27. Juni 2025 nicht mehr.
An diesem Datum trat der Decret llei 5/2025 in Kraft. Katalonien wechselte von einem einheitlichen Steuersatz zu einer progressiven Staffel, ähnlich wie bei der Einkommensteuer. Käufer, die eine Immobilie über 600.000 Euro erwerben, zahlen seitdem auf den darüber liegenden Betrag einen höheren Satz. Das ist relevant, weil viele Immobilien an der Costa Brava diesen Wert inzwischen übersteigen.
Für internationale Käufer im Baix Empordà, wo Kaufpreise von 500.000 Euro und deutlich darüber hinaus üblich sind, macht das einen spürbaren Unterschied bei den Gesamtkosten des Kaufs.
Der Fehler liegt nicht darin, dass Käufer die ITP vergessen. Der Fehler liegt darin, dass sie einen veralteten Steuersatz auf eine neue Staffel anwenden.
Viele Käufer sprechen von der spanischen Grunderwerbsteuer. In Katalonien wird diese Steuer als ITP erhoben. ITP steht für Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — die spanische Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien. Sie gilt ausschließlich für Bestandsimmobilien: Käufer von Neubauten zahlen stattdessen Mehrwertsteuer (IVA, 10%) und Stempelsteuer (AJD).
Die ITP ist eine Regionalsteuer. Jede autonome Gemeinschaft in Spanien legt ihren eigenen Satz fest. Deshalb kann die Steuerlast auf dieselbe Immobilie je nach Standort erheblich variieren.
Die Steuer wird vom Käufer gezahlt, nicht beim Notar, sondern über eine Erklärung bei der Agència Tributària de Catalunya (ATC) innerhalb von 30 Werktagen nach der Unterzeichnung der Escritura.
Bis zum 27. Juni 2025 galt in Katalonien ein Pauschalsteuersatz von 10% auf den vollen Kaufpreis (11% bei Immobilien über €1 Million).
Dieses System wurde durch eine kumulative Staffel ersetzt:
| Immobilienwert | ITP-Satz auf diesen Anteil |
|---|---|
| €0 bis €600.000 | 10 % |
| €600.001 bis €900.000 | 11 % |
| €900.001 bis €1.500.000 | 12 % |
| Über €1.500.000 | 13 % |
Wichtig: Die Sätze gelten je Stufe, nicht auf den vollen Kaufpreis. Wie bei der Einkommensteuer werden die ersten 600.000 Euro immer mit 10% besteuert, auch wenn die Immobilie 900.000 Euro kostet.
Die häufigste Fehlannahme: Eine Immobilie für 800.000 Euro wird nicht mit 11% besteuert. Nur die letzten 200.000 Euro fallen in die 11%-Stufe.
Fünf Beispiele auf Grundlage der aktuellen Staffel. Jede Zeile zeigt, wie viel auf welche Stufe entfällt:
| Kaufpreis | 10% (€0–€600.000) | 11% (€600.001–€900.000) | 12% (€900.001–€1.500.000) | 13% (>€1.500.000) | ITP gesamt | Eff. Satz |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 40.000 € | — | — | — | 40.000 € | 10,00% |
| 600.000 € | 60.000 € | — | — | — | 60.000 € | 10,00% |
| 800.000 € | 60.000 € | 22.000 € | — | — | 82.000 € | 10,25% |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 33.000 € | 12.000 € | — | 105.000 € | 10,50% |
| 1.600.000 € | 60.000 € | 33.000 € | 72.000 € | 13.000 € | 178.000 € | 11,125% |
Für die Bank ist die ITP kein Teil der Finanzierung. Nicht-Residenten müssen diese Steuer in der Regel vollständig aus eigenen Mitteln zahlen, zusätzlich zum Eigenkapital, das für die Hypothek selbst erforderlich ist.
Genau deshalb wirkt sich eine fehlerhafte ITP-Berechnung direkt auf das benötigte Eigenkapital aus. Wer bei einer Immobilie von 800.000 Euro mit 80.000 Euro ITP rechnet statt mit 82.000 Euro, liegt 2.000 Euro daneben. Wer den höchsten Stufensatz auf den vollen Kaufpreis anwendet und auf 88.000 Euro kommt, hat um 6.000 Euro zu viel kalkuliert. Beides ist relevant, wenn ein Budget eng kalkuliert ist.
Mehr dazu, wie Banken die Eigenkapitalposition von Nicht-Residenten beurteilen: Beleihungsquote für Nicht-Residenten in Spanien und Zweitwohnung in Spanien finanzieren.
Es gibt zwei häufige Rechenfehler.
Der erste: den alten Pauschalsteuersatz von 10% anwenden. Wer bei einer Immobilie von 800.000 Euro mit 10% rechnet, erwartet 80.000 Euro ITP. Der korrekte Betrag ist 82.000 Euro, eine Abweichung von 2.000 Euro. Kein Drama, aber eine unerwartete Lücke, wenn das Budget knapp bemessen ist.
Der zweite, und häufiger gemachte Fehler: den höchsten anwendbaren Stufensatz auf den vollen Kaufpreis anwenden. Wer sieht, dass 800.000 Euro in die 11%-Stufe fällt, und 11% × 800.000 Euro = 88.000 Euro berechnet, liegt um 6.000 Euro zu hoch. Die Staffel funktioniert kumulativ: Nur der Anteil über 600.000 Euro wird mit 11% besteuert, nicht der gesamte Kaufpreis.
Das sind keine Ausnahmefälle. Bei einer Immobilie von 800.000 Euro im Baix Empordà, einem sehr gängigen Kaufpreis in Orten wie Palafrugell, Begur oder Llafranc, macht der Unterschied zwischen einer korrekten und einer fehlerhaften Berechnung mehrere Tausend Euro aus.
Die ITP wird regional festgelegt. Zum Vergleich:
| Region | ITP-Satz |
|---|---|
| Madrid | 6% (pauschal) |
| Andalusien | 7% (pauschal) |
| Valencia | 10% (pauschal) |
| Katalonien | 10–13% (progressiv, ab Juni 2025) |
Für Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz, die verschiedene Regionen Spaniens vergleichen, ist das ein realer Kostenunterschied. Bei einer Immobilie von 800.000 Euro beträgt die ITP in Madrid 48.000 Euro, in Katalonien 82.000 Euro, eine Differenz von 34.000 Euro. Diese Differenz allein bestimmt nicht, welche Region die bessere Wahl ist. Sie zeigt aber, warum die Grunderwerbsteuer von Beginn an im Kaufbudget berücksichtigt werden muss.
Großimmobilienbesitzer (gran tenedor): Käufer, die mehr als 10 Wohnimmobilien in Katalonien besitzen, oder mehr als 1.500 m² Wohnfläche, oder 5 oder mehr Wohnimmobilien in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarktgebieten, zahlen ITP zum Satz von 20%. Garagen und Abstellräume werden nicht mitgezählt.
Käufer unter 35 Jahren: Käufer, die das 35. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und deren steuerliche Bemessungsgrundlage (IRPF, allgemeine Bemessungsgrundlage plus Sparbemessungsgrundlage, abzüglich persönlicher und familiärer Freibeträge) 36.000 Euro nicht übersteigt, zahlen beim Kauf eines Erstwohnsitzes 5% ITP. Die Immobilie muss mindestens drei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt werden. Für internationale Käufer, die nicht in Spanien steuerpflichtig sind, können zusätzliche Voraussetzungen gelten. Eine Überprüfung mit einer lokalen Gestoría wird empfohlen.
Neubauten: Keine ITP, stattdessen Mehrwertsteuer (IVA, 10%) und Stempelsteuer (AJD, 1,5% in Katalonien). Bei bestimmten gewerblichen Transaktionen mit Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung hat der Decret llei 5/2025 die AJD von 2,5% auf 3,5% angehoben. Das betrifft die meisten privaten Wohnkäufe nicht.
Für Nicht-Residenten gelten die regulären progressiven Stufensätze. Es gibt keine gesonderten ITP-Sätze aufgrund des Wohnsitzstatus.
Nach der Unterzeichnung der Escritura hat der Käufer 30 Werktage, um die ITP-Erklärung bei der Agència Tributària de Catalunya einzureichen und zu zahlen. Dies erfolgt über das Formular modelo 600. Wer die Frist versäumt, riskiert Zinszuschläge.
In der Praxis übernimmt die Gestoría, ein spanisches Verwaltungs- und Abwicklungsbüro, das üblicherweise die Abwicklung des Kaufs begleitet, die Einreichung im Auftrag des Käufers.
Fast jeder Käufer weiß, dass es eine Grunderwerbsteuer gibt. Das Problem ist selten, dass die ITP vergessen wird. Das Problem ist, dass Käufer mit veralteten Sätzen rechnen.
ITP-Berechnungen sind keine Steuerberatung, das ist nicht unser Leistungsbereich. Aber die Kosten frühzeitig und korrekt zu erfassen, ist Teil eines gut geführten Kaufprozesses.
Wir überwachen, ob alle Kostenpositionen vollständig und rechtzeitig im Budget des Käufers berücksichtigt sind, und ob die Informationen zwischen Käufer, Anwalt, Bank und Gestoría übereinstimmen.
Eine vollständige Übersicht der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien, einschließlich ITP, Notarkosten, Eintragungsgebühren und Hypothekenkosten, finden Sie unter Kaufnebenkosten Spanien.
→ Kosten Immobilienkauf Spanien: welches Geld Sie wann brauchen
→ Vollständiger Leitfaden: Immobilienkauf in Spanien als Nicht-Resident
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