Ein Käufer kann 200.000 € auf dem Konto haben und beim Immobilienkauf in Spanien trotzdem vorübergehend in Liquiditätsprobleme geraten. Die fünf finanziellen Momente zwischen Angebot und Eigentumsübertragung, mit echten Zahlen aus unserem eigenen Dossier.
Ein Käufer kann 200.000 € auf dem Konto haben und beim Immobilienkauf in Spanien trotzdem vorübergehend in Liquiditätsprobleme geraten.
Das klingt widersprüchlich. Es passiert häufiger, als man denkt.
Nicht weil zu wenig Geld vorhanden ist. Sondern weil das Geld zum falschen Zeitpunkt verfügbar ist.
Die meisten Käufer stellen deshalb die falsche Frage. “Wie viel Eigenkapital brauche ich?” klingt logisch. Man zieht die Hypothek vom Kaufpreis ab, addiert die Nebenkosten, und hat eine Zahl. Aber diese Zahl sagt fast nichts darüber aus, was wirklich zählt.
Die richtige Frage lautet: Welches Geld muss wann verfügbar sein?
Wer nach den Kosten beim Immobilienkauf in Spanien sucht, bekommt meistens eine Liste mit Prozentwerten. Prozentwerte helfen wenig, wenn man nicht weiß, wann sie fällig werden.
Dieser Artikel folgt den fünf finanziellen Momenten zwischen Angebot und Eigentumsübertragung, mit dem, was jeder Moment tatsächlich kostet, und wie weit im Voraus man dafür planen muss.
Das hängt von drei Dingen ab: dem Kaufpreis, dem Hypothekenanteil und den Kaufnebenkosten. Für viele Nicht-Residenten in Katalonien liegt die Kombination aus Eigenkapital und Nebenkosten grob zwischen 40 und 45 % des Kaufpreises. Wichtiger als die Gesamtsumme ist jedoch, wann welcher Betrag verfügbar sein muss.
Beim Immobilienkauf in Spanien verlässt Ihr Geld das Konto in fünf verschiedenen Momenten. Nicht alles am Tag der Notarunterzeichnung.
Wer dieses Zeitprinzip versteht, vermeidet die häufigste Falle: genug insgesamt zu haben, aber nicht genug zum richtigen Zeitpunkt.
| Phase | Wann | Was Sie zahlen | Größenordnung |
|---|---|---|---|
| 1 | Wochen vor dem Arras | Anwalt, NIE, Bankkonto | Einige Hundert Euro |
| 2 | Beim Arras | 10 % des Kaufpreises an den Verkäufer | 45.000 € bei 450.000 € |
| 3 | Hypothekenphase | Bewertungsgutachten, Nebenkosten | €300–€600 |
| 4 | Beim Notar | Restliches Eigenkapital + ITP + Notar + Registro + Gestoría | Größte Auszahlung |
| 5 | Nach der Übergabe | IBI, IRNR, Versicherung, Gemeinschaftskosten, Renovierung | Jährlich wiederkehrend |
Die Phasen 1 bis 3 fallen alle vor dem Notartermin an. Das ist der Teil, den die meisten Käufer unterschätzen.
Viele Käufer denken, die Kosten beginnen mit dem Arras-Vertrag. Sie beginnen früher.
Bevor Sie irgendeinen bindenden Vertrag unterzeichnen, müssen einige Dinge geregelt sein. Ein Anwalt, idealerweise bereits beauftragt, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht erst danach. Eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjeros, die spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer), die in der Praxis fast immer erforderlich ist, bevor ein Hypothekendossier vollständig bearbeitet werden kann. Ein spanisches Bankkonto, das in der Praxis fast immer Teil des Kauf- und Hypothekenprozesses wird.
Und wenn Sie eine Finanzierung planen: ein erstes Gespräch mit mindestens einem Kreditgeber, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen.
Die Beträge in dieser Phase sind nicht hoch. Anwaltskosten für frühe Due-Diligence-Prüfungen, NIE-Beantragungen, Übersetzungen, Kontoeröffnung: zusammen kommen Sie auf einige Hundert Euro. Aber all das muss erledigt sein, bevor sich das Restliche in Bewegung setzen kann.
Was Käufer aus dem DACH-Raum hier am häufigsten unterschätzen: die Bearbeitungszeit für die NIE-Nummer. Die Beantragung über das spanische Konsulat im Heimatland dauert oft drei bis sechs Wochen. Manchmal länger. Vergessene Behördengänge können den gesamten Ablauf verzögern.
Der Arras (Contrato de Arras Penitenciales) ist der spanische Vorvertrag zum Immobilienkauf. Er ist der Moment, in dem es finanziell ernst wird, und der Moment, in dem vielen Käufern erstmals bewusst wird, dass der Zeitpunkt des Geldes wichtiger ist als die Gesamtsumme.
In Spanien ist eine Anzahlung von 10 % des vereinbarten Kaufpreises üblich. Bei einer Immobilie für 450.000 € sind das 45.000 €. Zahlbar an den Verkäufer, in der Regel innerhalb weniger Tage nach Einigung. Nicht beim Notar. Nicht in drei Monaten. Jetzt. Dieses Geld wird später auf den Kaufpreis angerechnet, steht ab diesem Moment aber nicht mehr auf Ihrem Konto.
Drei Dinge an diesem Moment sind wichtig zu verstehen.
Erstens: Der Arras bindet beide Parteien. Treten Sie ohne vertraglich gültigen Grund zurück, verlieren Sie die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen in der Regel das Doppelte des erhaltenen Betrags zurückzahlen.
Zweitens: Arras und Hypothekengenehmigung laufen nicht automatisch synchron. Die Bearbeitung durch die Bank dauert oft mehrere Wochen. Die gesamte Hypothekenbearbeitung liegt in der Praxis häufig zwischen drei und sechs Monaten, abhängig von Dossier, Bank und Vorbereitung. Danach folgt noch eine gesetzliche Bedenkzeit von zehn Tagen vor dem Notartermin. Planen Sie entsprechend. Lassen Sie Ihren Anwalt eine auflösende Bedingung in den Arras aufnehmen, falls die Hypothek noch nicht gesichert ist.
Drittens: Der Zeitraum zwischen Arras und Notar ist selten kürzer als acht Wochen. Das bedeutet, dass die 45.000 €, die Sie beim Arras zahlen, schon wochenlang von Ihrem Konto weg sind, bevor die nächste Phase beginnt.
Manchmal geht dem Arras ein Reservierungsvertrag voraus: eine kürzere, weniger formale Vereinbarung, die die Immobilie vorübergehend vom Markt nimmt, während die Due-Diligence-Prüfung läuft. Die Reservierungsgebühr (in der Regel €3.000 bis €6.000) wird auf den Arras angerechnet. Keine zusätzlichen Kosten, aber ein weiterer bindender Moment.
Viele Käufer denken: Die Bank übernimmt später 70 %. Stimmt. Aber dieses Geld ist noch nicht da.
In der Hypothekenphase entstehen Kosten, die vor der Eigentumsübertragung anfallen. Die wichtigste ist die Immobilienbewertung (Tasación). Spanische Banken akzeptieren nur Gutachten von homologierten Gutachtern, die von der Banco de España anerkannt sind. Die Bewertung kostet im Durchschnitt €300 bis €600, ist nicht erstattungsfähig, wenn die Hypothek nicht zustande kommt, und ist sechs Monate gültig. In unserem eigenen Dossier haben wir 450 € gezahlt.
Der Bewertungswert ist auch der Punkt, an dem eine unerwartete Überraschung auftreten kann. Spanische Banken finanzieren auf Basis des niedrigeren von zwei Werten: dem Kaufpreis oder dem Bewertungswert. Fällt die Bewertung niedriger aus als der vereinbarte Kaufpreis, finanziert die Bank auf Basis des niedrigeren Wertes. Die Differenz trägt der Käufer selbst.
Für viele Nicht-Residenten liegt die Finanzierung zwischen 60 und 70 % des Kaufwertes. Bei 450.000 € Kaufpreis und 70 % Finanzierung: Die Bank leiht 315.000 €, Sie bringen 135.000 € Eigenkapital beim Notar ein. Kaufnebenkosten noch nicht eingerechnet.
Eine Kostenposition, die seit Ley 5/2019 in der Regel nicht Sie trifft: die Notarkosten für die Hypothekenurkunde. Diese werden normalerweise von der Bank übernommen. Die Ersparnis liegt zwischen €500 und €1.000 im Vergleich zur Situation vor 2019. In den meisten deutschsprachigen Immobilienratgebern findet sich dieser Hinweis kaum.
→ Mehr zu Beleihungsgrenzen: Wie viel können Sie als Nicht-Resident in Spanien leihen → Ferienimmobilie finanzieren: Ferienimmobilie in Spanien finanzieren
Das ist die zweite große Auszahlung. Und der Tag, an dem die meisten Käufer vollständig verstehen, warum der Zeitpunkt wichtiger ist als die Gesamtsumme.
Beim Notar zahlen Sie:
In unserem eigenen Dossier summierten sich diese Kosten auf einen Betrag: 55.488 € an Kaufnebenkosten. Nicht weil die Immobilie außergewöhnlich war. Sondern weil die meisten Käufer unterschätzen, wie viele einzelne Positionen gleichzeitig anfallen. Der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis, dem anwendbaren Steuersatz und der Struktur des Dossiers ab, vermittelt aber eine realistische Vorstellung von der Größenordnung beim Kauf einer höherwertigen Immobilie in Katalonien.
Ein Detail, das wir nicht erwartet hatten: Die Bank bestand darauf, dass die Wohnung und der Stellplatz als separate Urkunden übertragen wurden, jeweils mit einem eigenen ausgewiesenen Kaufpreis. Zwei Urkunden, zwei Notargebühren, zwei Grundbucheintragungen. Kein großer Betrag, aber eine Überraschung.
Zur ITP in Katalonien: Der progressive Stufentarif, der seit 2025 gilt, bricht mit der Erwartung, einfach 10 % auf den Kaufpreis zu zahlen. Oberhalb bestimmter Schwellenwerte steigt der Satz an. Nutzen Sie den ITP-Rechner, um den genauen Betrag für Ihre Situation zu ermitteln.
→ Wie der ITP-Stufentarif funktioniert: ITP-Steuer in Katalonien → Vollständige Übersicht der Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten Spanien → Selbst berechnen: Kaufnebenkosten Katalonien · ITP Katalonien
Und dann fängt es erst an.
Der Monat nach der Eigentumsübertragung ist finanziell ruhiger als die Zeit davor, aber die laufenden Kosten beginnen sofort und kehren jährlich zurück. IBI (kommunale Grundsteuer): Für eine typische Immobilie in Baix Empordà liegt das zwischen €600 und €800 pro Jahr. IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten auf kalkulatorische Mieteinnahmen): 19 % für EU/EWR-Ansässige, berechnet auf 1,1 % des Katasterwerts. Gebäudeversicherung: im Durchschnitt €250 bis €500 pro Jahr. Gemeinschaftskosten bei Eigentumswohnungen: €100 bis €300 pro Monat, stark abhängig vom Gebäude und den Einrichtungen.
Was wir beobachten: Käufer beschäftigen sich intensiv mit den Kaufnebenkosten und überraschend wenig mit den ersten zwölf Monaten nach der Übergabe. Dabei summieren sich gerade dort Versicherungen, Steuern, Gemeinschaftskosten und kleine Anpassungen schnell.
Wenn zusätzlich eine Renovierung geplant ist, beginnen diese Kosten unmittelbar nach der Schlüsselübergabe. Das Genehmigungsverfahren (Licencia Menor oder Mayor) läuft, bevor der erste Handwerker anfangen kann. Wer das nicht in die Liquiditätsplanung einbezieht, plant falsch.
→ Laufende Eigentumskosten berechnen: Jährliche Kosten Immobilie Spanien → Renovierungsbudget einschätzen: Renovierungskosten Baix Empordà
In unserem eigenen Kaufdossier in Katalonien beliefen sich die Kaufnebenkosten auf 55.488 €. Dieser Betrag hat uns weniger überrascht als der Zeitpunkt, zu dem er fällig wurde.
Das Bewertungsgutachten war bereits vor dem Notartermin bezahlt. Die Anwaltskosten liefen durch den gesamten Prozess: 3.200 € insgesamt, für die Begleitung vom Vorvertrag bis zur notariellen Beurkundung. Der Arras-Vertrag hatte Wochen zuvor bereits 45.000 € vom Konto abgezogen. Und beim Notar mussten das verbleibende Eigenkapital, die ITP und alle anderen Kosten gleichzeitig verfügbar sein. An einem Tag. Auf einem Konto.
Was wir im Rückblick anders geplant hätten: die Verfügbarkeit des Geldes pro Phase, nicht die Gesamtsumme am Ende.
Die Cédula de Habitabilidad ist das deutlichste Beispiel dafür. Als wir feststellten, dass die bestehende Cédula nicht mehr gültig war, standen wir vor einem Erneuerungsverfahren von etwa sechs Wochen. Kein großes Kostenproblem für sich genommen. Aber ein Zeitproblem.
→ Wann die Cédula zum Problem wird: Cédula de Habitabilidad: wann sie zum Problem wird
Für viele Nicht-Residenten in Katalonien liegt die Kombination aus Eigenkapital und Kaufnebenkosten grob zwischen 40 und 45 % des Kaufpreises, abhängig von Finanzierung, Steuerlast und Dossierstruktur.
Aber diese Zahl ist erst dann nützlich, wenn Sie wissen, wann welcher Teil verfügbar sein muss.
Phase 2 kommt früh: 45.000 € beim Arras, Wochen vor dem Notar. Phase 3 erfordert das Bewertungsgutachten. Phase 4 verlangt alles gleichzeitig. Und Phase 5 beginnt direkt nach der Übergabe, auch wenn Sie in den ersten Monaten kaum vor Ort sind.
Bei unserem eigenen Kauf war nicht der Betrag die Herausforderung. Es war die Reihenfolge. Seitdem schauen wir bei jedem Dossier zuerst auf den Zeitplan und erst danach auf die Gesamtsummen.
Ein Immobilienkauf in Spanien scheitert selten daran, dass jemand den Gesamtbetrag falsch berechnet hat. Viel häufiger entsteht Stress, weil der richtige Betrag zum falschen Zeitpunkt verfügbar sein musste.
→ Eigenkapitalbedarf berechnen: Eigenkapital Spanien → Vollständige Kaufprozess-Checkliste: Kaufprozess Spanien
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Hypothekenberatung erfolgt durch ACI-zertifizierte Partner. Casa Connecta koordiniert den Prozess und erteilt selbst keine Hypothekenberatung.
→ Vollständiger Leitfaden: Immobilienkauf in Spanien als Nicht-Resident
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf in Spanien? Für viele Nicht-Residenten in Katalonien liegt die Kombination aus Eigenkapital und Kaufnebenkosten grob zwischen 40 und 45 % des Kaufpreises. Der genaue Anteil hängt von den Hypothekenkonditionen, dem Kaufpreis und der anwendbaren Steuerbelastung ab. In Katalonien liegen Sie durch den progressiven ITP-Stufentarif in der Regel eher am oberen Ende dieser Spanne. Käufer ohne Hypothek bringen selbstverständlich den gesamten Kaufpreis selbst auf.
Wann benötige ich während des Kaufprozesses am meisten Geld? An zwei Momenten: beim Arras (10 % des Kaufpreises, zahlbar innerhalb weniger Tage nach Unterzeichnung) und beim Notar (verbleibendes Eigenkapital plus alle Kaufnebenkosten gleichzeitig). Diese beiden Momente liegen Wochen bis Monate auseinander, das Geld muss also frühzeitig verfügbar sein, nicht erst zur Übergabe.
Was sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Katalonien? ITP (progressive Grunderwerbsteuer), Notarkosten für die Kaufurkunde, Grundbucheintragung und Gestoría. In unserem eigenen Dossier summierten sich diese auf 55.488 €. Dieser Betrag ist kein Richtwert, sondern ein Anhaltspunkt aus der Praxis: Er zeigt die Größenordnung bei einer höherwertigen Immobilie in Katalonien. Zusätzlich: Anwaltskosten (wir zahlten 3.200 €, inklusive vollständiger Begleitung) und Kosten für das Bewertungsgutachten (450 € in unserem Fall).
Wann wird die ITP nach einem spanischen Immobilienkauf fällig? Die ITP muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin bezahlt sein. In der Praxis erledigt die Gestoría dies direkt am oder kurz nach dem Übergabedatum, damit die Grundbucheintragung keine Verzögerungen erfährt.
Zahlt der Käufer die Notarkosten für die Hypothekenurkunde? In der Regel nicht. Seit der spanischen Ley 5/2019 übernimmt die Bank üblicherweise die Notarkosten für die Hypothekenurkunde. Der Käufer zahlt die Notarkosten für die Kaufurkunde. Dieser Unterschied findet sich in kaum einem deutschsprachigen Immobilienratgeber, spart aber konkret 500 bis 1.000 €.
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