Für eine spanische Hypothek verlangt die Bank eine offizielle Bewertung der Immobilie. Was das Gutachten enthält, wie der Wert ermittelt wird und was passiert, wenn die Bewertung knapp unter der Kaufsumme liegt.
Beim Kauf unserer Wohnung in Calella de Palafrugell lag die erste Bewertung genau 1.000 Euro unter der Grenze, die die Bank für die Finanzierung voraussetzte. Wir mussten das Bewertungsunternehmen um eine Überprüfung des Gutachtens bitten. Zum Glück kam das Ergebnis binnen 48 Stunden.
Der Arras-Vertrag war bereits unterzeichnet. Der Notartermin stand fest. Auf dem Papier ging es um 1.000 Euro. In der Praxis ging es um die Frage, ob die Hypothek überhaupt zustande kommen würde.
Seitdem betrachten wir Bewertungen anders. Und wir erleben immer wieder, dass Käufer sich erst damit beschäftigen, wenn das Gutachten bereits vorliegt.
Eine tasación ist eine offizielle Immobilienbewertung, erstellt von einem beim Banco de España registrierten Bewertungsunternehmen. Der Gutachter besichtigt die Immobilie, nimmt Maße auf und erstellt ein formelles Gutachten.
Das Gutachten enthält zwei zentrale Kennzahlen: den valor de tasación (Bewertungswert) und den valor hipotecario (Beleihungswert). In den meisten Fällen sind diese identisch. Die Bank verwendet den Beleihungswert als Grundlage für den maximalen Darlehensbetrag.
Eine tasación ist bei jeder Hypothekenbeantragung in Spanien Pflicht und wird vom Käufer bezahlt. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 300 und 500 Euro, abhängig vom Immobilienwert und der Art des Objekts.
Wir selbst haben die tasación zunächst als Formalität betrachtet. Die Immobilie war gefunden. Der Preis war vereinbart. Die Hypothek schien auf Kurs.
Als das Gutachten dann mit einem Wert knapp unter dem Kaufpreis eintraf, wurde uns klar, dass die Bank zu diesem Zeitpunkt noch längst nicht fertig mit ihren Berechnungen war. Bis dahin war die Immobilie eine Wohnung. Ab dem Moment des Gutachtens war sie eine Zahl.
Was uns überraschte, war nicht, dass der Gutachter einen anderen Wert sah als wir. Was uns überraschte, war der Einfluss dieser einen Zahl. Die Immobilie hatte sich nicht verändert. Der Kaufpreis hatte sich nicht verändert. Nur das Gutachten war anders. Und dennoch veränderte sich damit unmittelbar die Finanzierung.
Im Nachhinein war die Bewertung selbst nicht das Problem. Das Problem war, dass wir dachten, sie sei nur eine Formalität.
Eine Differenz von 1.000 Euro bei einem Kaufpreis von deutlich über einer halben Million stellte sich plötzlich als relevant heraus. Nicht weil der Betrag groß war, sondern weil die Bank eine Mindestschwelle festgelegt hatte.
Wir lagen knapp darunter. Ohne es zu wissen.
Was uns rückblickend überraschte: Niemand hatte zuvor über diese Schwelle gesprochen. Über den Kaufpreis wurde gesprochen. Über die Hypothek wurde gesprochen. Über die Bewertung wurde gesprochen. Dass wir uns so nah an einer Finanzierungsgrenze bewegten, wurde erst sichtbar, als das Gutachten vorlag.
Der Gutachter arbeitet nach festgelegten gesetzlichen Vorgaben. Bei bestehenden Immobilien wird fast ausnahmslos die Vergleichswertmethode angewendet: Es werden ähnliche, kürzlich verkaufte Objekte in der Umgebung herangezogen. In unserem Fall zog TINSA acht vergleichbare Wohnungen in Calella als Referenz heran, mit Angebotspreisen, die erheblich voneinander abwichen. Nach Korrekturen für Fläche, Zustand, Lage und Baujahr ergab sich der endgültige Bewertungswert.
Was viele Käufer nicht wissen: Die Bank nimmt stets den niedrigeren der beiden Beträge als Grundlage, also Bewertungswert oder Kaufpreis. Liegt die Bewertung unter dem, was Sie zahlen, steigt Ihr erforderlicher Eigenkapitalanteil unmittelbar. Wie Banken den maximalen Darlehensbetrag für Nichtansässige berechnen, erfahren Sie in unserem Artikel zur Beleihungsquote für Nichtansässige.
Genau hier wird es in der Praxis heikel.
Es gibt drei Möglichkeiten. Sie können das Bewertungsunternehmen um eine Überprüfung bitten und dabei nachweisen, dass vergleichbare Objekte übersehen wurden oder Korrekturfaktoren fehlerhaft angewendet wurden. In unserem Fall klappte das binnen 48 Stunden. Sie können ein neues Gutachten bei einem anderen Unternehmen in Auftrag geben. Das kostet zusätzlich Zeit und Geld, ist aber manchmal der einzige Weg. Oder Sie können den Kaufpreis mit dem Verkäufer neu verhandeln, was in einem angespannten Markt jedoch selten realistisch ist.
Was wir in unserer Koordinationstätigkeit beobachten: Eine Abweichung von wenigen Prozent ist an der Costa Brava keine Seltenheit, da Angebotspreise dort mitunter über dem Marktdurchschnitt liegen. Eine Überprüfung des Gutachtens ist in diesem Fall der erste Schritt, nicht gleich ein zweites Bewertungsunternehmen. Eine Überprüfung hat aber nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn es inhaltliche Argumente gibt. Ein Gutachter passt sein Gutachten nicht an, weil ein Käufer einen höheren Wert benötigt. Und Zeit spielt eine Rolle, gerade wenn der Arras-Vertrag bereits läuft.
Eine Überprüfung setzt voraus, dass Sie die Vergleichsobjekte im Gutachten nachvollziehen können. Unsere Checkliste für Hypothekendokumente gibt einen Überblick über alles, was Banken in der Regel anfordern, einschließlich des Bewertungsgutachtens.
Für uns fühlte es sich wie ein einziger Kauf an. Für die Bank waren es zwei separate Objekte mit zwei separaten Darlehen.
Spanische Banken verlangen bei einer Hypothekenfinanzierung zunehmend, dass ein Stellplatz als separate Urkunde erworben wird, unabhängig von der Wohnung. Das hat Konsequenzen für die Bewertung: Beide Objekte werden dann separat bewertet, jeweils mit einem eigenen Beleihungswert im Gutachten.
In unserem Fall hatten Wohnung und Stellplatz jeweils ihre eigene Registrierungsnummer, ihre eigene Fläche und ihren eigenen Beleihungswert. Zusammen lagen sie über dem Kaufpreis. Das wurde jedoch erst klar, als das Bewertungsgutachten vorlag.
Das ist auch der Grund, warum die Dokumentation bei solchen Transaktionen umfangreicher ist, als Käufer erwarten. Zwei Fincas, zwei Bewertungen, am Ende zwei Hypotheken. Das schlägt sich in den Notarkosten, den Eintragungskosten und im zeitlichen Ablauf der Abwicklung nieder. Einen Überblick über die erforderlichen Unterlagen finden Sie in unserer Checkliste für Hypothekendokumente.
Wir koordinieren Hypothekenverfahren für internationale Käufer in Spanien gemeinsam mit unserem ACI-zertifizierten Hypothekenpartner. Dazu gehört auch die Begleitung der tasación: Wir erkennen frühzeitig, wenn Bewertungswert und Kaufpreis eng beieinanderliegen, und koordinieren eine Überprüfung, wenn das notwendig ist.
Casa Connecta erteilt keine Hypothekenberatung. Das übernehmen unsere ACI-zertifizierten Partner, die unter spanischem Recht (Ley 5/2019) tätig sind. Unsere Rolle ist die Koordination: die Unterlagen bankbereit machen und die Kommunikation zwischen Ihnen, dem Hypothekenpartner und der Bank während des gesamten Prozesses steuern.
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→ Vollständiger Leitfaden: Spanische Hypothek für Nicht-Residenten
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